香江控股是国企吗？——剥开资本市场的迷雾，看懂这家老牌民企的韧性与转型

在当下的资本市场和房地产圈里,有一个非常有意思的现象：每当一家上市公司发布财报或者传出重大消息时，投资者的第一个问题往往不是“它赚了多少钱”，而是“它到底是不是国企”。

这种心态,我非常能理解，这就好比在过去几年风浪不断的江湖里行船，大家看船已经不是看船的设计新不新颖，而是看船长的背景硬不硬，如果是“国家队”的船，大家心里就踏实；如果是民营的船，哪怕船身再结实，大家也不免要多打量几眼。

有不少朋友拿着“香江控股”这只股票来问我，眼神里透着那种既想抄底又怕踩雷的纠结，大家最关心的问题只有一个：香江控股是国企吗？

我就不给大家堆砌那些枯燥的财务报表数据了,咱们就像老朋友喝茶聊天一样，把这层窗户纸捅破，好好聊聊这家公司背后的真实底色，以及在如今这个变幻莫测的时代，它到底值不值得我们多看一眼。

先给答案：香江控股，其实是一家地地道道的民企

咱们开门见山,不卖关子。深圳香江控股股份有限公司（股票代码：600162），并不是国企，而是一家典型的民营企业。

我知道,这个答案可能会让一部分追求“绝对安全”的投资者稍微松一口气，或者说，打消了部分念头，但在我看来，标签只是标签，它不能代表企业的全部生命力。

为了证明这一点,咱们得往深了挖一挖，如果你打开香江控股的股权结构图，穿透那一层层复杂的投资关系，你会发现它的实际控制人叫做“香江集团”，而香江集团的掌舵人，是刘志强和翟美夫妇。

这里有个很有意思的生活实例,大家平时去逛家居商场，可能都听说过或者去过“金海马”家居，在二三线城市，金海马曾经是很多人买家具的第一选择，那种扑面而来的生活气息，讨价还价的热闹场景，就是典型的民营企业家打江山的风格，刘志强夫妇最早就是靠家居商贸起家的，从广州番禺的一个小档口做起，一步步把生意做到了全国。

这种“草根逆袭”的故事，在国企的发展史上是极少见到的，国企往往背负着国家战略使命，资源禀赋是天生的；而民企，尤其是像香江这种从90年代杀出来的民企，每一分钱都是在市场经济的腥风血雨里真刀真枪拼出来的，香江控股的骨子里，流淌的是民营企业的血液：灵活、务实，同时也带着那种对市场风向特有的敏感度。

为什么大家总爱问“是不是国企”？

聊完身份,咱们得聊聊心态，为什么“香江控股是国企吗”这个问题会如此高频地出现？

这就不得不提过去这几年房地产行业的剧烈震荡,咱们把时间拨回2020年，“三道红线”一出，紧接着又是疫情冲击，整个行业就像经历了一场大洗牌。

在这场洗牌中,我们看到了一个残酷的现实：信用分层。

以前,大家买房、买债，看的是谁的销售额高，谁的扩张猛，现在呢？大家看的是谁背后的爸爸是国资委，或者谁有央企的背景，恒大、碧桂园这些曾经的宇宙房企暴雷，给市场留下的心理阴影太大了，市场形成了一种条件反射：国企等于刚兑，民企等于风险。

这种情绪甚至影响到了像香江控股这样其实一直比较稳健的公司,因为它是民企，所以即便它没有暴雷，即便它的业务还在正常运转，投资者也会天然地给它打一个折扣，这就好比在一个班级里，因为有几个调皮捣蛋的学生犯了错，老师戴上了有色眼镜，连那些坐在角落里安静看书的好学生也被怀疑是不是在搞小动作。

但我个人认为,这种“一刀切”的思维在投资中是非常危险的，市场是动态的，风险也是动态的，如果仅仅因为一个“民企”的标签就否定了所有，那你可能会错过那些真正具备“剩者为王”潜质的优质标的。

从“金海马”到上市公司：香江的商业版图与生活烟火气

既然它是民企,那我们就要用民企的逻辑去分析它，香江控股到底在干什么？它的钱从哪里赚来？

很多老股民可能还记得,香江控股的前身是“济南轻骑”，后来被香江集团借壳上市，重组之后，它的主营业务其实非常清晰：商贸流通及家居卖场运营。

这里我想插入一个具体的场景。

想象一下,你是一个生活在珠三角或者长三角的中产阶层，周末想给刚装修好的新房添置一套沙发，你大概率不会去市中心的百货大楼，而是会去郊区的那个超大型家居商贸中心，当你走进那个挂满红灯笼、宽敞得像迷宫一样的商场，看到一家家品牌店时，你可能正站在香江控股旗下的物业里。

这就是香江控股的核心生意——做房东，做包租公。

与万科、保利这些主要靠“盖房子、卖房子”赚钱的开发商不同，香江控股的模式更偏向于运营，它拿地，建设大规模的家居商贸城，然后招商，收取租金和管理费。

这种模式有一个非常显著的特点：现金流相对稳定，但爆发力弱。

这就好比开饭馆,有些饭馆是做流水席的，追求翻台率，今天开张明天可能就关张（像高周转的住宅开发）；而香江控股更像是在自家院子里种果树，前期栽树、浇水（拿地、建设）很累，还要投入大量资金，但一旦果树长大了（商场成熟了），每年都能稳稳当当地收果子（收租）。

在房地产上行周期,大家会觉得这种模式太“笨”，不如拿地盖楼卖钱来得快，当房地产进入下行周期，房子卖不动的时候，大家才发现，手里握着几栋能持续产生现金流的商业物业，是多么幸福的一件事。

我身边就有这样一个真实的例子,我有一位做传统制造业的朋友，前几年赚了钱，忍不住诱惑去跟风炒住宅房，结果资金链一度非常紧张，而他的另一位同行，把资金投在了一个成熟的商业地产项目上，每年什么都不用干，租金回报率虽然只有5%左右，但胜在旱涝保收，这几年，前者焦虑得头发都白了，后者却优哉游哉地布局转型。

香江控股,就是资本市场上的那个“后者”。

财务体检：剥离重资产，香江控股的“断舍离”智慧

既然聊到了投资,咱们就得看看它的“身体素质”，作为一家民企，香江控股在财务上表现出了与其身份不太相符的“保守”。

这几年,香江控股做了一件非常重要的事情：资产剥离与聚焦主业。

大家可能还记得,前几年香江控股把旗下的一些房地产开发项目，特别是与南方香江集团相关的重资产项目，进行了剥离和置换，这步棋走得非常关键。

为什么这么说？因为对于民企房企来说，最大的风险往往不是业务本身，而是杠杆，很多暴雷的民企，不是因为没有生意做，而是借了太多的钱去抢地王，一旦销售回款不畅，资金链就断了。

香江控股的管理层显然意识到了这一点,他们主动做“减法”，把那些资金占用大、回报周期长的纯住宅开发项目往外推，把资源集中在商贸物流地产上。

这就好比一个人背着重物在爬山,爬到半山腰发现风浪要来了，聪明的做法不是硬撑着继续往上冲，而是赶紧把背包里不必要的大石头扔掉，只保留水和干粮，这样虽然走得慢一点，但不容易摔死。

从财报数据上看,你会发现香江控股的资产负债率在行业中并不算高，特别是有息负债率控制得相对严格，这在民企里是很难得的，这就引出了我的一个核心观点：在当前的市场环境下，对于民企而言，活着比爆发更重要。

很多投资者嫌弃香江控股股价不涨,业绩没有爆发式增长，但在我看来，这种“平庸”恰恰是它的护城河，在遍地都是雷的草丛里，一只稳稳当当走路的乌龟，比一只乱跑的兔子更有可能到达终点。

我的观察：在这个时代，做一家稳健的民企比做虚胖的巨头更难

写到这里,我想发表一点我个人的强烈观点。

我们总是对国企寄予厚望,认为它们有无限的信用背书，这当然没错，国家队的实力毋庸置疑，我们不能因此就忽视那些在夹缝中求生存、并且活得还不错的民企。

香江控股是国企吗？不是，但这并不代表它就没有投资价值，或者它就一定会暴雷。

相反,我认为香江控股代表了一类非常有价值的“幸存者”样本，它们没有国资委的爸爸给输血，没有银行无限的授信额度，它们完全靠自己在市场竞争中赚取每一分利润，小心翼翼地控制着每一分风险。

这种“如履薄冰”的生存状态，反而锻造了它们极强的抗风险能力。

举个例子,就像我们身边的小微企业主，这几年疫情刚过，大家日子都不好过，但我发现，那些活下来的小老板，往往比大公司的职业经理人更懂得精打细算，他们知道每一分钱的去处，知道如何在不景气的时候缩减开支，知道如何维护老客户的关系。

香江控股也是一样,它的家居商贸业务，本质上是在做B端和C端的连接，它的租户是那些大大小小的家具经销商，如果香江控股的运营能力不行，商场没人气，租户就交不起租，它也就没钱赚，它必须比谁都更关心商场的运营效率，更关心消费者的体验。

这种源自市场一线的生存压力,是很多坐拥资源垄断的国企所不具备的，这也是为什么，当经济复苏周期来临时，这些机制灵活的民企往往反弹得更快。

关于未来的思考：香江控股的“隐忧”与“机遇”

作为专业的财经写作者,我不能只唱赞歌，咱们必须客观地看待香江控股面临的挑战。

第一个隐忧，是增长的天花板。 家居商贸这个赛道，虽然现金流好，但毕竟是一个重资产、慢回报的行业，随着电商直播的冲击，线下家居卖场的流量也在被分流，年轻人买家具，越来越习惯在抖音、小红书上种草，然后直接网购，香江控股如何让它的线下商场不仅仅是“卖场”，而变成一种“体验中心”，这是它必须面对的转型难题，如果它守着收租子的老模式不变，未来的增长空间确实有限。

第二个隐忧，是大股东的质押风险。 这是所有民企上市公司头顶的达摩克利斯之剑，虽然香江控股本身很稳健，但我们需要时刻关注其大股东香江集团的股权质押情况，如果大股东在别的地方资金链紧张，可能会通过减持上市公司股份来补血，这对股价会造成直接打击，这就好比你自己过得很滋润，但你有个不省心的亲戚，总想着找你借钱，你也会感到头疼。

至于机遇，我认为在于“存量时代”的价值重估。 中国房地产已经从“增量开发”转向了“存量运营”，国家现在提倡“租售同权”，提倡盘活存量资产，香江控股手里握着大量位于城市核心区或交通枢纽的商业物业，这些资产在当前的会计准则下可能被低估了，如果未来公募REITs（不动产投资信托基金）能够进一步扩容到这类商业地产，香江控股手中的这些“死资产”瞬间就能变成流动的“活现金”，那将是它价值重估的高光时刻。