600682南京新百，左手中华第一商圈，右手细胞治疗龙头，这只老牌百货到底还有多少后劲？

大家好，我是你们的老朋友，一个在股市里摸爬滚打多年,依然对每一根K线充满好奇的财经写作者。

今天咱们不聊那些虚无缥缈的概念，也不去追那些已经飞上天的风口，咱们把目光聚焦到一家非常有意思的公司——600682南京新百。

说实话，提到南京新百，很多老股民的第一反应可能是：“哦，就是那个南京新街口卖百货的？”没错，它是百货，但如果你现在还只把它当成一家卖衣服鞋帽的商场，那你可能就要错过这只股票最核心的逻辑了，这就好比你看着一个老朋友，以为他还是当年那个穿开裆裤的小孩，结果人家现在不仅西装革履,手里还握着高科技企业的核心技术。

我就想用最接地气的方式，结合咱们生活中的实际场景，和大家深度剖析一下这只“老树发新芽”的股票，咱们不整那些晦涩难懂的金融术语，就聊聊它到底值不值得咱们放进自选股里,长期盯着。

站在“中华第一商圈”的C位，是一种什么体验？

要聊南京新百,必须先聊聊它脚下的那块地。

如果你去过南京，或者你是个旅游达人，你一定听说过“南京新街口”，这可不是一般的商业街，在业内，它被称为“中华第一商圈”，有人做过统计，新街口商圈的日均客流量，在某些节假日甚至能超过百万，这是什么概念？这意味着这里每一寸土地，每一块瓷砖,下面流淌的都是真金白银。

我有一个做商业地产的朋友，曾跟我感叹：“在新街口拥有一家自有物业的百货大楼，这本身就是一台超级印钞机，不管电商怎么冲击，只要这栋楼还在，只要地铁口还在，它就倒不了。”

南京新百的主楼，恰恰就坐落在这个宇宙中心的新街口广场南侧,而且是地铁1号线和2号线的交汇点上。

咱们来设想一个生活实例：

这就好比你在北京二环里，或者在上海静安寺，拥有一套完全产权的大别墅，即便你不去住，光是这房子的增值速度和租金回报，就足以跑赢通胀，南京新百的百货业务，虽然有压力，但它的底气就在于——物业是自己的。

这几年，咱们都能感觉到，实体百货日子不好过，疫情几年，加上直播带货的兴起，很多传统的商场都关门大吉了，你如果周末去南京新百转一圈，你会发现，人依然很多，为什么？因为体验式消费是电商取代不了的，老一辈人喜欢试穿衣服，年轻人喜欢去商场吃饭、看电影、抓娃娃。

我的个人观点是：

市场对于南京新百的“百货”标签，往往是悲观的，给出的估值也是传统的零售业估值（通常只有10倍左右市盈率），但这其实是一种偏见，大家忽略了它那“不可复制”的地段资产，这就好比你把一块金子当成了铜来卖，光看它的物业重估价值，可能就已经覆盖甚至超过了目前的市值，这，就是最硬的“安全垫”。

从卖百货到“卖命”？——一场跨度极大的豪赌

如果说“中华第一商圈”是南京新百的“基本盘”，那么它接下来的动作，就是它的“进攻盘”。

这也是我觉得这家公司最“性感”、最值得咱们重点研究的地方。

大概在几年前，南京新百做了一个让很多投资者摸不着头脑的决定：进军医疗健康，特别是细胞治疗和养老，很多人当时就骂：“一个卖百货的，去搞生物医药？这不瞎胡闹吗？隔行如隔山啊！”

确实，跨界很难，但南京新百这次不是乱跨，它是精准地踩在了“老龄化”和“生物科技”这两个超级风口上。

它手里有两张王牌：

美国Dendreon（丹瑞）公司： 这家公司拥有Provenge（普罗文奇），这个名字可能有点拗口，但它有个非常响亮的头衔——这是全球首个也是目前唯一一个被美国FDA批准的前列腺癌细胞免疫治疗药物。
安康通： 这是中国最大的居家养老服务商之一。

咱们再举一个生活实例来理解Dendreon的价值：

想象一下，家里有老人不幸患上了前列腺癌，传统的治疗方法是什么？化疗、放疗，杀敌一千自损八百，病人非常痛苦，掉头发、呕吐，生活质量极差，而细胞免疫治疗是什么概念？简单说，就是把你体内的免疫细胞抽出来，在实验室里训练成“特种兵”，然后再输回体内，让它们专门去杀癌细胞，这不就是咱们科幻电影里看到的“精准打击”吗？

南京新百全资收购了Dendreon,意味着它把这项全球顶尖的技术握在了手里。

我的个人观点是：

这一步棋，走得非常险,但也非常妙。

险的地方在于，生物医药研发投入大、周期长，而且要把美国的药引进中国落地，涉及到临床试验、注册审批等一系列复杂的流程，稍有不慎就是“价值陷阱”。

妙的地方在于，一旦走通了，这就是“戴维斯双击”，市场对它的看法，会瞬间从“卖百货的”变成“高科技医药公司”，医药公司的估值是多少？通常都是30倍、50倍甚至更高，这其中的估值提升空间,是巨大的。

Provenge在中国的上市申请正在推进中，这就好比咱们在等一个开奖的号码，号码还没开出来之前，你可以怀疑,但你不能忽视它手中握着这张彩票的含金量。

养老产业的“隐形冠军”，就在你身边

除了高精尖的细胞治疗，南京新百还有一个更接地气的业务——养老，也就是“安康通”。

现在的年轻人，工作压力大，很多都是独生子女，四个老人，一对夫妻，一个孩子，这就是典型的“421”家庭结构，咱们这一代人，最怕的就是接到老家打来的电话,最担心的就是父母生病了没人照顾。

这时候,居家养老服务就成了一种刚需。

生活实例：

我邻居张大爷，今年75岁，子女都在国外，以前他一个人在家，摔了一跤都没人知道，还是爬过去打电话报的警，特别惨，后来社区给装了“安康通”的紧急呼叫系统，他手腕上戴着个智能表，不仅能测血压、心率，万一摔倒了，系统自动报警，或者按一下SOS键,几分钟内助老员就能上门。

这就是南京新百在做的事情，它不仅仅是卖个设备，它是构建了一个庞大的养老服务网络,安康通的服务用户已经超过千万量级。

我的个人观点是：

很多人看不起养老产业，觉得这活儿累、利润薄、还要伺候人，不如搞金融、搞互联网来钱快，但我觉得，养老是未来三十年中国最确定、最刚性的赛道。

随着60后、70后逐渐步入老年，这一代人手里有钱，有消费观念，他们愿意为“尊严”和“服务”买单，南京新百通过安康通，切入到了中国老人的居家生活场景中,这积累了大量的用户数据和服务粘性。

虽然这块业务目前在财报上可能不如百货赚钱，也不如细胞治疗那么炫酷，但它提供的是稳定的现金流，并且具有极强的社会价值和品牌壁垒，这是一种“慢生意”,但往往慢生意才能做得长久。

剥离亏损资产，三胞集团的自救与新生

聊到这里，可能有细心的朋友会问：“南京新百背后的老板是三胞集团吧？前几年三胞集团不是遇到债务危机了吗？这会不会是个雷？”

这是一个非常专业且敏感的问题,咱们不能回避。

确实，几年前，三胞集团因为激进的海外并购（比如收购了英国的House of Fraser百货），导致资金链紧张，一度陷入困境,这直接导致南京新百的股价在那段时间里跌得妈都不认识。

咱们要看变化。

这就好比一个家庭，以前男人赚钱多但花钱大手大脚，借了一堆债买豪车，结果资金周转不开，现在呢？他开始醒悟了，把豪车卖了（House of Fraser），把不赚钱的副业砍了，专心致志地搞主业，努力还债。

南京新百这几年的操作，其实就是这样一个“瘦身健体”的过程：

坚决剥离： 把亏损严重的英国HOF资产从上市公司里剥离了出去，这一刀切得非常狠，但也非常必要，这就好比把烂掉的胳膊切掉了，虽然疼,但保住了命。
聚焦主业： 现在的南京新百，非常清晰，现代商业+生物医疗”，不乱搞了,不瞎折腾了。
大股东纾困： 江苏省和南京市层面都出手相助,三胞集团的债务重组取得了实质性的进展。

我的个人观点是：

投资股票，投的是“预期”，最坏的时候，往往已经过去了，当所有人都知道它有债务问题的时候，反而是机会，因为一旦债务问题解决,压制股价的那块大石头就被搬走了。

现在的南京新百，已经从“危机模式”切换到了“复苏模式”，虽然大股东的债务还没完全还清，但已经不影响上市公司的正常经营，也不影响Dendreon的药物研发进程，对于投资者来说，只要风险在边际递减,那就是好事。

财务报表里的“秘密”：现金为王

咱们做投资，最终还是要回到数据上，虽然我不打算在这里罗列一堆枯燥的数字,但我想总结一下南京新百财务报表的特点。

如果你仔细翻看它的财报,你会发现两个很有意思的现象：

经营性现金流不错： 尤其是百货业务，虽然增长慢，但是它每天收的都是现金，这不像有些工程类公司，账面全是应收账款，钱都在纸上,南京新百是真金白银落袋为安。
资产质量扎实： 剥离了HOF之后，剩下的资产，无论是新街口的房产，还是Dendreon的技术专利，或者是安康通的用户网络，都是实打实的“硬通货”。

我的个人观点是：

在当前的宏观经济环境下，我不太喜欢那些负债率高、需要不断融资才能活下去的公司，我更喜欢这种“家底厚实”、“自己能造血”的企业。

南京新百现在的策略，就是用百货赚来的钱，去“供养”细胞治疗的研发，去培育养老业务的增长，这叫“以老养新，以新促老”,这是一种非常稳健的经营策略。