千亿房企仅剩20家,融信是大开发商吗?
是大开发商
融信地产创立于2003年,是一家于香港联交所上市,专注于中高端住宅开发的大型现代化企业集团,拥有国家一级开发资质。15年来,融信紧抓机遇,战略布局全国8大核心城市群,坚持中高端精品路线,不断创新产品和打造城市标杆产品,适时灵活调整发展战略,以规模、利润和杠杆的平衡策略实现了有质量的增长。
为什么楼盘分一期二期等?
楼盘分期开发最主要就是规避风险,同时给后期产品留下调整空间
那么一期房和二期房主要有哪些区别呢?1、销售价格可能不同
在市场表现一般的情况下,一期首开的楼盘,大部分开发商都会给予一定折扣,首开如果卖不好,后续会出现销售困难,从营销角度来说住房越卖越贵更符合销售规律,这也是为什么很多人总结的经验都是一期房最便宜的原因;这里需要注意的是这是往前推20年房地产市场的普遍现象,目前的市场供需关系已经改变,这样的经验已经不适用于三四五线城市,近两年二期房比一期房便宜很多的现象也经常发生,如xx房企的七折购房,近期某房企的6.3折购房等;某项目开盘宣传图
2、建筑质量可能不同
就建筑质量来说,一二期房质量与是第几期开发关系不大,取决于开发商的建筑理念,但现在随着建筑规范的不断完善建筑质量是越往后,建筑质量越好。如:2008年后绝大部分的住宅皆采用框架剪力墙结构,这比之前的砖混结构明显更好,10年之前四五线城市步梯房很多,现在已经完全绝迹;3、交房时间可能不同
一般情况下一期房的交房时间肯定早于或等于二期房,一期房的业主可以更快入住;4、产品可能不同
因为拿《建设工程规划许可证》时间不同,不同时间的住宅规划会根据开发商对市场的预判而调整,买一期房的业主可能不喜欢二期房的户型,而二期的业主又可能不适合一期的户型。
内江某项目,左侧为一期,右侧为二期,一期已交房,二期未动工
5、购房风险不同
一期房业主相对风险更低,同一楼盘如果一期烂尾二期必烂尾,但二期烂尾一期不一定会烂尾,但需要注意的是这一条仅适用于同一楼盘,烂不烂取决于不同开发商的综合实力,跟是否是第一期没有关系。那么刚需买房到底买哪期根据性价比呢?这个没有标准答案,购房者可以通过几个关键因素来对比
1、容积率
容积率越低越好,容积率越低小区居住密度越低,舒适度越高;
别墅容积率一般低于0.5
2、产品形态
洋房比高层,一梯一户比一梯两户好,两梯四户比两梯六户好;
3、建筑密度
建筑密度越低越好,楼间距越大越好;
建筑密度13%的某小区
4、绿地率越高越好
5、车位配比
车位配比越高越好,车位配比越高,车位出售或出租的价格往往更便宜,人车分流比人车不分流更好;
6、交付标准
人脸识别比门径卡更好,断桥铝合金窗比塑钢窗好,low-e玻璃比普通玻璃好,指纹锁比普通锁好;
断桥铝合金窗
7、看公共配套,配套越全越好;
小区内游泳池
8、看地块大小
200亩范围内占地越大越好,占地越大公共空间越多。
综上所述:买一期房和二期房取决于你的需求和房子本身的品质,跟第几期无关!可以冲淡中型房企的忧伤吗?
房地产行业发展已经进入白银时代,在行业高速增长不再的时代背景下,房企投资策略更趋稳健。
纵观各大房企中期业绩发布会,除了华润置地提出积极投资但不冒进之外,大部分房企无论是规模大或小,都或多或少传出了审慎拿地的投资态度,富力更是直接表态下半年原则上停止拿地……
此外,在投资方向上,各大房企明确表示聚焦一二线及强三线城市,重点深耕长三角、粤港澳大湾区等城市群。对于三四线城市,各大房企也明确表示了谨慎态度,如中国金茂、正荣地产、中梁控股等,而中国奥园、宝龙地产和深圳控股均表示会控制三四线城市投资占比。当然,碧桂园和万科这样的头部房企仍采取全面布局策略。 房企们的审慎态度,令“寒冬”更加肃然,但在规模惯性之下,龙头房企的行业地位依然难以撼动。相比之下,中小房企的日子就难过许多。
据统计,截至到7月26日,今年全国共有275家房地产企业宣告破产清算,仅7月24日一天就有三家,而且它们大部分属于分布在三四线及以下城市的本地中小型房企。行业专家预计下半年至少还有200-500家中小房企破产。据粗略统计,近三年破产的房企已经超过1000家,今年破产的近300家房企,主要集中在三四线城市的中小房企。 破产原因主要在于资金严重依赖银行借贷、新成立中小企业无房地产开发经验、负债高企,融资困难几方面。 在宏观政策和市场环境的变化中,房企之间正在进行前所未有的洗牌,转型阵痛中的房地产行业正如一场“进化”,中小型房企倍感焦虑,尤其是执着于冲规模的中型房企。 中型房企有点生不逢时,还没来得及长成参天大树就开始遭受各种霹雳。 为了冲刺千亿规模,这些房企们都干了同样一件事情:跑去三四线,抢棚改货币化的红利。前期,冲刺千亿规模的中型房企无一例外的都享受到了政策红利。棚改货币化安置的政策红利一褪去,房企就一轰隆加速撤退跑路。退回一二线城市,又在一阵哄抢中抬高地价。紧接着政府一限价,融资一收紧,中型房企又是傻眼。于是, 有的中型房企为了消化这批头脑发热拿的地皮,选择割肉,有的中型房企选择了不再拿地。 面对三四线城市棚改货币化安置政策红利的褪去,这批中型房企是傻眼;面对政府限价、融资收紧,这批房企还是傻眼……
为什么?各有所长却偏偏亦步亦趋。龙头房企高周转,中型房企也跟着高周转;龙头房企要多元化布局,中型房企也跟着,怎么也得发展个副业,大小都是其次;甚至是龙头房企更个企业名,中型房企也得跟着来……更不用说什么龙头房企的项目跟投机制、管控标准化了……这就是所谓的战略趋同,趋同到地产人跳个槽,都不用适应期。 在行业上升周期,趋同带来的都是甜头,即便压力巨大,但规模可以冲淡一切忧伤;在行业的收缩期或者是下行周期里,趋同带来的压力之大大过之前的甜头,规模也不见得能带来什么安全感。毕竟跑过了“冲规模”的赛道,紧接着就进入了“还债”的主赛道。 债务缺口,是几乎所有冲击千亿规模中型房企当下的痛点。 2019年上半年到期的境外债券是2018年全年的93%,下半年和明年会更多。整个行业都在等着政策救市,结果等来了一句“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。 还债高峰期,中央对金融机构三令五申就是不准做增量,在宽松的货币政策氛围中对房地产筑起了一道道的防洪坝。翻过千亿规模的中型房企,猛然才发现:所谓的千亿规模,也没啥安全感,反倒是黎明前的黑夜更长、前有狼后有虎的噩梦更多了。
向前走更加的困难,向后退,心不甘。 中型房企何去何从? 高负债驱动高增长的模式已然行不通。与其执着于冲规模,不如寻求“有质量的增长”,增强自身实力,避免“大而不强”。尤其是进入存量厮杀的阶段,市场集中度会不断提升,房企之间的竞争也开始成为一场“零和游戏”,“大而不强”更是危险。如何避免? 一、建立大运营体系,具备算总账的能力 当房企规模达到一定规模,单个项目的利润率就不是最重要的,关键是整盘棋的利益要最大化,所有的项目一起算总账。尤其是全国市场高度分化的环境下,各个城市政策经济变化、项目本身变化越来越频繁,这就要求规模型房企,要建立起大运营的体系,具备算总账的能力。不是追求单个项目的利益最大化,而是所有的项目能够服从集团整体的战略目标。 二、随着规模的扩张不断调整管理模式 回看千亿房企的管理之路,会发现房企的管理模式,一直都在随着规模的扩张不断调整。当房企到达一定规模后,往往就开始了“总部更精简,权限下放一线”的操作,同时进行的还有对一线的专业赋能,以防止权力下放而一线接不住用不好。此外,为了降低风险,很多房企都采取了分级授权的管控机制,即根据区域公司成熟度进行差异化授权。 三、搭建产品体系,补齐产品力 从大到强,产品力的课是必须要补的。这两年冲规模成功的房企,几乎都不约而同的开始在产品创新上发力,投入大量资源去做产品研发。一是设计创新,二是标准化体系梳理。 四、优化人才梯队 在公司规模到达一定的节点,很多房企都会进行人才梯队的优化。一方面是设置一定的淘汰和新人才引进的比例,另一方面,则是科学的培养和提拔策略。
注:此文不是原创,如有侵权请告知,会立马删除,发在这也是为了解惑
大家都在喊房子难卖?
房子难卖本质上是符合大多数人的利益的。
古语说老百姓的衣食住行乃是民之根本,因此房子作为一种生活保障品,不应该成为投机的工具。所以难卖代表了买方市场,于老百姓而言是再合适不过了。
而千亿房企喊房子难卖其实很正常,当然小房企也在喊,不过你听不到罢了。注意力也是一种经济,你只能看到万科喊活下去,看到恒大促销,这些大企业的名字本身自带流量,此前一个搞人体彩绘的因为被误以为是碧桂园,才吸引了一波传播,碧桂园辟谣之后,媒体就再也不关心了,名字都无人提起。
不过话说回来,房子难卖对于想买房的人其实是一个机遇,有仔细看认真选的时间,甚至有谈价议价的机会。那些火爆的靠抢的时代根本是畸形的。
泰禾的生死危局如何破解?
千亿房企“嘉禾”资金链断裂?业主喊话董事长:我们将无家可归!
昨天(6月8日)晚间时分,官媒发文称:“嘉禾集团”资金链疑似断裂!
根据上述媒体(中国基金报)发布的报道显示:记者接到网友爆料,“嘉禾集团”旗下“泰禾·北京院子”二期500多户业主,给黄其森(“泰禾集团”董事长)写信,让他把挪用的购房款还回来(总购房款近100亿元),哪怕只还几千万元也好!
据上述信中提到:业主是于2018年底购买的“北京院子”二期,根据合同的约定,原本将于1年后(2021年6月)交房,截止到目前,大部分业主还没有“网签”,甚至有超过100户业主购买的房子没有“预售证”;
另外,项目自去年年底开始,经历了长期停工,经过业主的多方努力,项目后来复工了;谁承想,今年5月份,业主又发现项目又停工了!
对此,项目施工方回应表示:“嘉禾”已拖欠数亿元工程款,再拿不到建设资金,就走人不干了!
这也就意味着,“北京院子”二期成为“烂尾楼”几乎已成定局!
同时,信中还提及:由于北京“限购”一套住房,业主基本上都是改善型“刚需”(卖房置换),一旦房子不能按时交房或“烂尾”,业主们将无家可归!
其中一位业主曲女士告诉记者:当初购买“北京院子”二期,真心觉得是买到了世界上最好的房子!
据曲女士介绍称:自己在买房之前,共耗时2年多时间,前后一共看了近60个楼盘,一直都无法找到令自己满意的房子;
直到遇见“北京院子”二期,当时的感觉就是“一见倾心”,前面看房遇到的各种问题,在这里完全没有;
值得一提的是,在“北京院子”一期,正好有曲女士的朋友入住,而听朋友说一期的口碑(2017年进入“千亿房企”行列)非常好!
万万没想到的是,自己卖房后,项目长期停工,现在工程进度严重滞后,其中一半的项目只建设了地下部分,都没有出地面!
对此,有网友爆料称:这是“嘉禾集团”资金链出了问题!
根据媒体此前的报道显示:记者从“嘉禾集团”发布的公告得知,公司持有的28.56%股权(共计710767112股)被冻结3年时间,原因是欠了29.31亿元未及时支付!
据记者统计:“嘉禾集团”持有股权累计被冻结1560344844股,占公司总股本比例为33.27%!
除了股权被冻结之外,“嘉禾集团”目前正面临着前所未有的资金压力!
根据“嘉禾集团”最新披露的财报显示:截止到去年底,“嘉禾集团”共欠(有息负债余额)964.72亿元;另外,今年还要还540.43亿元!
那么,问题来了:“嘉禾集团”还能扛多久?
据不完全统计:截止到目前,全国今年共有209家房地产企业破产!
一边,受疫情影响,部分房企遇到资金链的问题,不得不出售项目、股权,更严重的将面临破产;
另一边,“受益于”疫情,融资环境有所改善,“万科”、“华润”、“金地”等既不缺钱,也不愁借不到钱的大型房企,从“开闸放水”中受益,甚至开始下调融资利率(其中“万科”拟将利率调降至1.9%)!
本文由“我家住楼房”原创(作者:刀柄老爹),欢迎关注,带你一起长知识!


还没有评论,来说两句吧...