兆邦基，在深圳的城市更新浪潮中，寻找属于普通人的安居密码

提起深圳,你会想到什么？是那个让无数年轻人怀揣梦想的“搞钱之都”，还是那个永远在修路、永远在起高楼的超级工地？在这座城市里，时间似乎被按下了快进键，昨天还是一片老旧的握手楼，今天可能就变成了光鲜亮丽的摩天大楼。

而在这些改变城市天际线的推手中,除了那些如雷贯耳的巨头房企外，还有一些深耕本土、务实低调的企业，它们像极了深圳这座城市本身的性格——不张扬，但极具韧性。兆邦基，就是这样一个典型的存在。

我想抛开那些枯燥的财报数据,用一种更贴近生活的视角，和大家聊聊兆邦基，聊聊它在深圳，特别是宝安这片热土上，究竟扮演了什么样的角色，以及在这个房地产周期的转折点上，我们该如何看待这类企业的价值。

兆邦基是谁？从“建筑商”到“城市运营商”的蜕变

如果你不是地产行业的圈内人,或者不是长期生活在宝安、沙井一带的居民，听到“兆邦基”这个名字，可能还会稍微愣一下，这很正常，因为与某些天天在电梯里投广告、甚至为了流量不惜制造焦虑的开发商不同，兆邦基走的是一条典型的“深派”路线：多做，少说。

兆邦基集团,全称深圳市兆邦基投资发展集团有限公司，它的故事，其实就是深圳特区发展的一个缩影，它的起步并非一开始就拿着金汤匙，而是从最基础的建筑承包、实业投资开始，一步步摸爬滚打出来的，这种背景，使得兆邦基骨子里少了一份资本的浮躁，多了一份对工程质量和成本控制的“理工男”式的执着。

在我的观察中,兆邦基最显著的一个标签，深耕”，很多房企一旦做大了，就恨不得全国铺开，甚至把地铲到了海外，但兆邦基不一样，它的脚步始终围绕着深圳，特别是宝安、光明这些核心区域，这让我想起了一句老话：“不积跬步，无以至千里”，在一个区域扎得越深，你对这里的每一寸土地、每一户居民的生活习惯就越了解，做出来的产品也就越不容易“水土不服”。

从早期的单一项目开发,到如今形成集地产开发、商业运营、物业管理、金融投资于一体的多元化集团，兆邦基完成了一次漂亮的转身，特别是在商业运营和城市更新领域，它展现出的不仅仅是盖楼的能力，更是一种“造城”的野心和耐心。

兆邦基金融中心：一座地标背后的区域野心

如果说要找一个兆邦基的代表作,那绝对绕不开“兆邦基金融中心”。

大家如果有空去宝安中心区或者碧海片区转转,很难不被这个项目吸引，它不仅仅是一栋写字楼，它更像是一个巨大的磁场，试图重新定义那个片区的商业高度。

我记得有一次,我和一位在碧海片区住了十年的老朋友喝茶，他指着远处那栋高耸入云的大楼对我说：“你知道吗？以前这里大家印象中就是‘睡城’，晚上回来睡觉，白天去福田南山上班，但自从兆邦基金融中心起来了，周围的配套一下子感觉‘高档’了起来。”

这话说得很实在,兆邦基金融中心在这个区域的意义，不仅仅是提供了一个办公场所，更重要的是它填补了片区高端商业和商务综合体的空白，它引入了五星级酒店、高端写字楼和精品商业，这实际上是在告诉市场：这里不只是居住的后花园，更是一个可以独立运转的城市节点。

从金融财经的角度来看,这种“核心资产”的打造是非常明智的，在当前的房地产逻辑下，单纯靠卖房子赚钱的“高周转”模式已经难以为继，未来的竞争在于“持有”和“运营”，谁能把楼盖好，并且把楼里的商业运营得红红火火，让资产产生持续的现金流，谁就是赢家，兆邦基金融中心显然是集团在这一战略上的重要落子，它证明了兆邦基有能力驾驭这种高难度的综合体项目，不再是一个单纯的“住宅开发商”。

一个老深圳人的生活实例：城市更新中的“痛”与“快乐”

说到这里,我想讲一个具体的例子，这个故事关于我的前同事，老陈。

老陈是土生土长的宝安西乡人,家里也是原来那个村子的原住民，前几年，他家那片区域被划入了城市更新单元，开发商正是兆邦基。

刚开始的时候,老陈是抵触的，这完全可以理解，对于老一辈人来说，虽然住的是那种昏暗、潮湿的握手楼，甚至上洗手间都不方便，但那是他们祖祖辈辈生活的地方，充满了人情味，街坊邻居端着饭碗就能串门，谁家做了红烧肉，整条楼道都能闻到香味。

老陈当时跟我抱怨最多的就是：“签了字，以后去哪找这么热乎的邻居？开发商给再多钱，买不来这种氛围。”

那时候,兆邦基的工作人员经常往村里跑，不是那种冷冰冰的谈判，而是真的在帮村民解决问题，老陈担心过渡期租房麻烦，他们就帮忙联系周边的房源；担心老人回迁后不适应，他们就在设计上尽量保留一些社区公共空间。

几年过去了,回迁房建好了，就是现在的兆邦基某回迁项目（此处指代其相关旧改项目），上个月，老陈邀请我去他的新家做客。

一进门,那种反差感让我震撼，宽敞明亮的客厅，落地窗外是整洁的社区花园，楼下就是大型商场，孙子出门就能上好的幼儿园，老陈坐在真皮沙发上，给我泡了一壶好茶，笑着说：“说实话，以前我是瞎操心，现在住得舒服，身体都好了，以前那个巷子，车子都开不进来，现在儿子回来看我，停车也方便。”

老陈指着窗外的商业街说：“你看，楼下那个商场也是兆邦基自己运营的，生意挺火，以前我们这帮老邻居，想聚聚还得找地方，现在楼下咖啡厅一坐就是一下午。”

这个故事让我感触很深,城市更新从来不仅仅是推倒重建那么简单，它是一场深刻的社会变革，在这个过程中，开发商扮演着关键的角色，有些开发商只盯着土地价值，拆完就走，留下一个空壳的社区，但兆邦基在老陈这个案例中，体现出了一种“长期主义”的温情，它不仅重建了物理空间，更通过商业运营和社区服务，试图重建一种新的、更现代的邻里关系。

这就是我眼中兆邦基的价值之一：它懂得在商业利益和人文关怀之间寻找平衡点，这种平衡，对于深圳这样一个寸土寸金的城市来说，尤为珍贵。

个人观点：在“大浪淘沙”的时代，稳健才是最大的“性感”

作为一名长期关注金融和地产领域的写作者,我看过太多企业的起起落落，前几年，我们崇拜的是规模，是销售额几千亿、上万亿的巨头，但这一轮房地产调整下来，大家发现，那些曾经看似不可一世的庞然大物，往往因为杠杆加得太高，倒在黎明前的黑暗里。

反观兆邦基这类企业,在这个特殊的时期，反而显露出一种独特的“性感”——那就是稳健。

是财务逻辑的稳健。 兆邦基的发展节奏一直控制得比较好，它不盲目追高拿地，也不在非核心区域盲目扩张，它的很多项目，都是通过城市更新一点点“磨”出来的，这种方式虽然慢，虽然前期资金沉淀周期很长，但一旦项目成熟，由于获取成本相对可控，后期的利润空间和安全垫都足够厚，在融资环境收紧的今天，这种内生式的增长动力，比单纯依赖外部输血要健康得多。

是对区域价值的深刻理解。 我一直认为，房地产的本质是location（地段），但比地段更重要的是对地段未来的判断，兆邦基重仓宝安，这是一个非常有眼光的战略，这几年，随着前海蛇口自贸区的扩容，以及大湾区的深度融合，宝安已经从过去的“关外”变成了连接港澳、辐射湾区的核心枢纽，兆邦基提前布局这里，等于押注了深圳未来十年的增长极，这种战略定力，不是随波逐流的企业能做到的。

是对产品力的打磨。 在“房住不炒”的背景下，购房者越来越挑剔，大家不再满足于有个地方住，而是关注户型好不好、采光足不足、物业贴不贴心、商场买衣服方不方便，兆邦基的项目，往往在细节上做得比较到位，比如他们在商业综合体和住宅的衔接上，通常会做很多人性化的动线设计，避免商业干扰住宅，同时又保证便利性，这种对产品力的敬畏心，是企业在存量市场立足的根本。

未来展望：兆邦基的下一步在哪里？

站在2024年的节点上展望未来,兆邦基面临着机遇，也面临着挑战。

从机遇来看,深圳的城市更新依然有着巨大的空间，特别是随着“工业上楼”政策的推进，以及保障性住房建设力度的加大，像兆邦基这样有经验、有资源的本土企业，大有可为，我注意到兆邦基也在积极涉足产业地产和长租公寓领域，这无疑是顺应了时代的潮流，未来的兆邦基，可能不再仅仅是一个“盖房子的”，而更像是一个“城市生活服务商”。

从挑战来看,商业地产的运营难度在增加，随着电商的冲击和消费习惯的改变，实体商业必须不断迭代创新，兆邦基金融中心等项目的商业部分，如何持续保持活力，如何引入更多首店、旗舰店，如何打造沉浸式的消费体验，这将考验管理团队的智慧。

如何在保持稳健的同时,适度创新，也是一道难题，金融市场瞬息万变，兆邦基如果想在金融投资领域有更大的作为，就需要建立更专业、更严格的风控体系。