深圳国际，在这个浮躁的时代，做一名耐心的收租人

在这个充满了快起快落、一夜暴富神话的资本市场里，我们往往容易迷失，大家都在追逐下一个ChatGPT，都在寻找下一个能翻十倍的科技独角兽，当我把目光从那些K线图剧烈跳动的屏幕上移开，看向窗外这座繁忙的城市时，我的思绪总会停留在一家看似“老派”，实则底蕴深厚的公司身上——深圳国际（00152.HK）。

我想和大家像老朋友一样,坐下来喝杯茶，聊聊这家特殊的深圳国企，为什么说它特殊？因为它就像是深圳这座城市的一个缩影：务实、低调，但手里握着的，都是实打实的硬通货。

高速公路：那些让你“又爱又恨”的现金流奶牛

说起深圳国际,很多人的第一反应可能是：“哦，就是那个管高速公路的？”没错，这确实是它的起家之本，也是它最稳固的护城河。

让我们把场景拉回到现实生活中,每逢节假日，或者周五的晚高峰，如果你开车行驶在广深沿江高速或者梅观高速上，看着车窗外连绵不断的尾灯，心里或许会抱怨一声：“又要交过路费了。”这不仅仅是你的烦恼，这是成千上万深圳人的日常。

但作为投资者,如果你转换一个视角，站在收费站的那一头，你会发现什么？你会发现这是一台永不停歇的印钞机。

我有一次在周末去东莞拜访朋友,特意留心了一下车流量，无论是拉满货柜的拖头车，还是一家老小出行的私家车，这些车轮滚滚向前的声音，在深圳国际的财报里，叮、叮、叮”的入账声。

这就是高速公路业务的魅力——它枯燥，缺乏想象空间，没有所谓的“科技爆发力”，但它拥有极致的确定性，在经济好的时候，物流繁荣，车流大；在经济差的时候，为了降本增效，货车反而更倾向于走收费高速以节省时间和油费（相比走国道）。

这就是我个人的观点：在充满不确定性的宏观环境下，这种“反脆弱”的收费权资产，是投资组合中压舱石般的存在。 深圳国际旗下的高速路产，大多位于大湾区最核心的经济腹地，这就好比你在北京二环内或者上海静安区有几套房子收租，不管外面的世界怎么变，这里的租客永远是最活跃的。

虽然高速公路业务面临收费期限到期的问题,但深圳国际管理层很聪明，他们通过改扩建（如机荷高速改扩建）来重新核定收费期，这就像是给这头老奶牛打了一针强心剂，让它能继续产奶几十年。

物流地产：被电商包裹喂大的“隐形地主”

如果说高速公路是深圳国际的“左膀”，那么物流地产就是它的“右臂”，这条手臂正在变得越来越强壮。

我想请大家回想一下“双十一”或者“618”的那个夜晚，你在手机上疯狂下单，第二天早上醒来，快递小哥就已经把包裹放在了门口，你有没有想过，在你下单的前一秒，这些成千上万的商品是睡在哪里的？

它们不是睡在虚拟的云端,而是睡在实实在在的仓库里。

深圳国际旗下的深国际物流,就是那个在大湾区乃至全国主要节点“盖仓库”的人，这让我想起前年我去参观他们在平湖的一个物流园，那个场面真的让我很震撼：巨大的仓库像航空母舰一样矗立在那里，自动化分拣线嗡嗡作响，进出的货车排成长龙，那里的工作人员告诉我，这个仓库的出租率几乎是100%，而且想租还要排队。

这就是供需关系的铁证。

随着电商的渗透率见顶,大家以为物流地产的红利吃完了？恰恰相反，现在的电商比拼的是“次日达”、“半日达”，这对仓储网络的要求不是降低了，而是更高了，更重要的是，现代物流不仅仅是存包裹，它正在演变成供应链的枢纽，甚至包括冷链、高端制造存储。

深圳国际在这个领域的策略非常清晰：深耕大湾区，布局全国核心物流节点，他们手里的土地，很多是多年前拿下的，成本极低，随着城市边界的扩张，这些曾经位于郊区的物流用地，正在变成极具价值的稀缺资源。

我的看法是，物流地产是深圳国际被市场严重低估的一块资产。 很多人只把它看作是“盖房子的”，但在我看来，它是中国消费升级和供应链效率提升的物理载体，只要我们还在网购，只要实体经济还在流转，深圳国际的这些仓库就是一个个不断增值的金矿。

前海梦：那片让市场魂牵梦绕的土地

聊深圳国际,绝对绕不开的一个词就是“前海”，这可能是这只股票最让人心动，也最让人纠结的地方。

记得十几年前,前海还只是一片大铲湾旁边的滩涂，泥泞不堪，那时候谁能想到，今天那里会是深圳乃至大湾区的“曼哈顿”？深圳国际在前海拥有大量的土地储备，这些土地随着前海规划的落地，价值呈几何级数增长。

但我必须很坦率地说,这部分资产也是市场争议最大的。

为什么？因为“兑现”太慢了。

作为普通投资者,我们往往太急躁，我们希望今天前海出个政策，明天深圳国际就能把地卖了，后天财报上就能多出几十亿的利润，但现实是复杂的，土地的变性、规划调整、建设开发，每一个环节都涉及层层审批，都需要时间去博弈。

我有一个做房地产投资的朋友,经常跟我吐槽：“这前海的地，看着是金矿，但挖不出来也是白搭。”这话虽然难听，但反映了市场的焦虑。

这正是考验我们投资定力的时候。

我个人对深圳国际前海项目的看法是：它是一个免费的“看涨期权”。

你想想,你买入深圳国际的股票，它的主业（高速、物流）本身就提供了不错的分红和现金流，足以支撑你的股价，在这个基础上，前海的土地价值就像是买汉堡送的可乐——如果开发顺利，资产价值重估，股价就是额外的惊喜；即便开发慢一点，你手里那个“汉堡”依然管饱，依然能填饱肚子。

最近几年,我们看到前海项目的进展其实在提速，比如联合置业的开发，比如与政府的合作模式越来越清晰，这就像是一个慢火炖的汤，虽然不如爆炒来得快，但一旦揭盖，那个香味是挡不住的，对于一家深圳国企来说，这种资产的安全性是极高的，不存在像民企那样可能被老板挪用或者抵押的风险，它就在那里，寸土寸金，跑得了和尚跑不了庙。