股票000517，在楼市的风暴眼中，荣安地产能否守住宁波一哥的荣光？

在这个充满不确定性的时代，打开股票软件，看着那一上一下的K线图，很多人心里其实是发慌的，尤其是房地产板块，这几年的心情简直像是坐过山车，只不过这过山车似乎只冲下坡，鲜少再爬回高峰，我们要聊的这家公司，股票代码000517,名字叫荣安地产。

可能有的朋友对它很熟悉，毕竟在长三角，特别是宁波，它的招牌还是很响亮的；也可能有的朋友没怎么听说过，觉得它只是A股几千家上市公司中不起眼的一家，但正是这样一家区域性的“地产老兵”，在如今这个房地产行业的大洗牌中,展现出了不一样的生存状态。

我想抛开那些晦涩难懂的财务术语，用最接地气的方式，和大家聊聊000517，聊聊它背后的故事，以及在这个寒风凛凛的楼市冬天,它到底还值不值得我们关注。

那个买了荣安房子的老邻居

为了让大家对这家公司有个更感性的认识,我先讲个真实生活中的小故事。

我住在杭州，隔壁小区有个邻居叫老张，是个地地道道的宁波人，前几年，老张为了给儿子准备婚房，也是跑遍了宁波和杭州的楼盘，那时候楼市火啊，售楼处里挤满了人，买房像抢白菜一样，老张这人虽然急，但心里其实挺细的，他跟我说：“我看房不光看沙盘，还得看开发商以前盖的房子有没有漏水，物业管得乱不乱。”

老张没选那些所谓的“宇宙大房企”，而是选了荣安在宁波的一个盘，理由很简单，他说：“荣安是咱们宁波本土起来的，在宁波叫‘荣安’，以前叫‘成功房产’，听着就吉利，而且他们家在宁波盖的房子多，跑了几个老小区，外立面看着还挺新，维护得也不错，这年头，本土企业跑得了和尚跑不了庙，心里踏实。”

前年年底，整个房地产行业暴雷的消息铺天盖地，老张那个业主群里也是人心惶惶，每天都有人在群里问：“咱们工地还在动吗？”“开发商资金链没问题吧？”“会不会烂尾啊？”老张那段时间也是睡不着觉,隔三差五就跑去工地围墙外面看一眼。

结果呢？他的房子如期交付了，虽然装修标准可能没有当初承诺的那么奢华（这也是行业通病），但主体结构没问题，园林也做得像模像样，最重要的是，证办下来了,钥匙拿到手了。

老张在群里发了一张收房的照片，配文说：“还好选了荣安，虽然这两年大家都不容易，但至少没让咱老百姓流离失所。”

这个故事其实很能说明问题，在股票000517身上，我们看到的不是那种狂飙突进、千亿规模的野心，而是一种偏安一隅、力求稳健的“生存哲学”，对于现在的房企来说，“活下来”比“做大做强”重要一万倍，而荣安，至少在老张这样的业主眼里,是守住了底线的。

财务报表里的“求生欲”

作为投资者，光看邻居的故事是不够的，我们还得看看数据，但我也不想把这篇写成枯燥的研报，我们主要聊聊数据背后的“人味儿”。

这几年，大家看房地产企业的财报，最怕看到什么？最怕看到“巨额亏损”、“债务违约”、“流动性危机”，这三座大山压垮了多少曾经的巨头,我们数都数不过来。

当你翻开000517荣安地产近几年的财报，你会发现一个很有意思的现象：它确实也在亏，或者说利润在大幅缩水，但它并没有像某些企业那样出现断崖式的崩塌,为什么？

这就得说到它的经营策略了，荣安地产是一家典型的区域性房企，它的战略重心一直在浙江，尤其是宁波，以及长三角的其他核心城市，这就像是一个做生意的人，与其满世界去开分店,不如把自己家门口的那条街守好。

拿地的智慧：不贪便宜，只求安全 前两年，很多房企为了冲规模，去三四线城市，甚至去偏远县城大量囤地，结果呢？楼市一调控，那些地方的房子根本卖不动，库存积压，资金被套牢，荣安在这方面就比较“鸡贼”，它主要集中在宁波、杭州、温州这些经济底子好、人口净流入的城市，虽然这些地价贵，竞争激烈，但去化快，回款快，这就好比炒股，虽然贵州茅台价格高，但它抗跌啊；买那些便宜的山寨股,一不小心可能就退市了。

负债率的控制 虽然民营房企这几年融资难是公认的，但荣安一直在努力降杠杆，在“三道红线”政策出来之前，很多房企还在疯狂加杠杆借钱买地，荣安就已经开始踩刹车了，这种“未雨绸缪”的意识，帮它躲过了最致命的那一击，现在的财务压力依然很大，这是行业共性，但在同等规模的民营房企里，荣安的求生欲显然是更强的，它在拼命保现金流,保交付。

行业寒冬中的一丝暖意？

我们要聊000517，就绕不开现在的大环境，说实话，现在的房地产政策，已经从之前的“狂踩刹车”变成了“猛踩油门”，限购松绑、利率下调、首付比例降低……政府救市的心意那是相当明显。

市场的反应却是“温吞水”，老百姓的信心一旦伤了,恢复起来是需要时间的。

这时候，荣安地产面临着一个巨大的考验：如何在销售端突围？

大家去售楼处看看就知道了，现在除了核心地段的核心资产（比如市中心的豪宅、优质学区房），普通的改善型和刚需盘，卖起来都费劲，荣安的产品线大多偏向中高端改善，这在宁波这种藏富于民的城市是有市场的，但在大环境低迷时,高总价产品的去化速度必然放缓。

这就导致了它的营收和利润会受到影响，从股票走势上也能看出来，000517的股价长期在低位徘徊，并没有因为政策利好而出现像样的反弹，这说明什么？说明资本市场对民营房企的估值逻辑已经变了，以前大家看的是“增长率”，现在大家看的是“存活率”，只要你不死,就算赢。

我的个人观点：是“黄金坑”还是“价值陷阱”？

写到这里，我想大家最关心的肯定是：这只股票，到底能不能买？

作为一个在财经圈摸爬滚打多年的写作者，我必须坦诚地分享我的个人观点，我不推荐股票,我只讲逻辑。

我们要清醒地认识到，000517不是成长股了。 如果你指望它像十年前那样，业绩每年翻倍，股价翻几倍，那我可以直接劝退，房地产的黄金时代已经彻底结束了，人口红利见顶，城镇化率放缓，这是不可逆的大趋势，荣安再厉害，也挡不住大潮的退去,不要用成长股的估值去衡量它。

它具备“困境反转”的潜力，但风险极高。 为什么说风险高？因为它是民营房企，在目前的信用体系下，民营房企的融资渠道依然狭窄，一旦销售端持续几个月不及预期，现金流断裂的风险就像一把悬在头顶的达摩克利斯之剑，虽然老张的房子交付了,但这不代表未来就高枕无忧。

凡事都有个但是），如果你是一个风险承受能力极强的博弈者，000517现在的价格确实具备了一些“赌”的属性。 这就好比在废墟里淘宝，如果荣安能够顺利熬过这一轮周期，随着行业格局的洗牌，像它这样财务相对健康、深耕优质区域的房企，是有可能吃下那些暴雷房企留下的市场份额的，这就是所谓的“剩者为王”。

如果它的销售能够回稳，债务能够展期，那么现在极低的市净率（PB）和市盈率（PE），可能会带来一波估值修复的行情，但这需要极大的耐心,和一点点运气。

我的核心观点是：对于普通散户投资者，尤其是那种心态容易受波动影响的朋友，我建议你“只看不动”。 为什么？因为博弈房地产股票，本质上是在博弈中国宏观经济的复苏速度和信心的恢复，这个变量太大了，太复杂了,我们很难看清水面下的暗礁。

如果你真的想参与,我建议你问自己三个问题：