金陵饭店简介，从南京第一高楼到资本市场的老字号，透视一座地标背后的商业沉浮

各位朋友,大家好。

当我们谈论一座城市的时候，往往绕不开那些矗立在天际线里的地标，它们不仅仅是钢筋水泥的混合体，更是这座城市经济脉搏跳动的见证者，我想和大家聊聊南京，聊聊新街口，聊聊那个对于很多老南京人、乃至中国酒店业都意义非凡的名字——金陵饭店。

作为金融财经领域的观察者，当我再次审视“金陵饭店”这四个字时，看到的不再仅仅是旋转餐厅的风景或豪华的客房，而是一部浓缩的中国改革开放商业史,以及一家老牌国有企业在资本市场中激流勇进的生存样本。

时代的眼泪与荣光：它曾是“摩天大楼”的代名词

要把时间拨回到1983年，那是一个什么样的年代？对于现在的年轻人来说，可能很难想象，那时候，中国的大地刚刚苏醒，南京的新街口虽然繁华，但并没有太多高耸入云的建筑，就在那一年，金陵饭店拔地而起，37层,110米高。

这不仅仅是一个建筑高度的数据，这是一个心理高度的突破。

它是当时中国第一高楼，也是中国第一家中外合资经营的大型旅游饭店，大家要特别注意这个“第一家中外合资”的含金量，在那个计划经济色彩依然浓厚的年代，引入外资、引入国际化的酒店管理标准,这本身就是一种极具前瞻性的金融投资行为。

我听过一个真实的生活实例，或许能帮大家更好地理解那个年代的“金陵饭店效应”，有一位老南京的退休职工李先生，他曾跟我回忆说，当年金陵饭店开业，全城轰动，那时候普通老百姓一个月的工资可能只有几十块钱，而金陵饭店里的一顿自助餐或者哪怕是在咖啡厅喝一杯咖啡,可能就要花掉半个月的薪水。

李先生说，那时候年轻小伙子谈恋爱，如果能带女朋友去金陵饭店的“璇宫”吃顿饭，那面子是挣足了，甚至，很多人结婚如果不在这里办酒席，都会觉得不够风光，这背后反映的是什么？是当时极度稀缺的高端消费供给，以及金陵饭店作为那个时代“奢侈品”符号的巨大品牌溢价。

从商业角度看，金陵饭店在成立之初，就精准地卡位了南京高端商务和政务接待的“生态位”，这种先发优势，就像股市里的龙头股，一旦确立,在很长一段时间内都享受着极高的估值溢价。

旋转餐厅里的“生意经”：体验经济的早期范本

提到金陵饭店，就不得不提位于顶层的璇宫,这是中国第一个高层旋转餐厅。

大家现在可能觉得旋转餐厅也没什么稀奇的，很多城市都有，但在上世纪80年代，这绝对是黑科技般的存在，我有一个做外贸的朋友老张，他在90年代经常接待外宾，他告诉我，每次有重要的欧美客户来南京,他必去的节目就是晚上去金陵饭店的璇宫。

老张说：“其实有时候谈生意并不一定在会议室，在璇宫，随着餐厅缓缓旋转，南京城的夜景尽收眼底，那种松弛感和尊贵感，往往能让谈判的气氛变得融洽，很多单子，其实就是一边看着紫金山，一边喝着红酒敲定的。”

这就是我想要强调的观点：金陵饭店的成功，不仅仅在于硬件，更在于它最早在中国实践了“体验经济”。

作为财经写作者，我们常说要提升产品的附加值，对于酒店业来说，床就是床，但在37层的高空，伴随着城市的流转，这张床就卖出了更高的价格，金陵饭店通过璇宫，通过它那个标志性的轩窗，把“在南京住宿”这个简单的交易，变成了“俯瞰金陵、感受历史”的复合型消费体验。

这种品牌资产的积累，是无形的，但却是极其值钱的，在财务报表上，它可能体现为长期稳定的高RevPAR（每间可供出租客房收入），体现为比同地段竞争对手更高的入住率，即便后来南京的高楼如雨后春笋般涌现，紫峰大厦更高，德基广场更贵，但金陵饭店在很多人心中，依然是那个“正统”的选择，这种品牌护城河，是时间熬出来的,竞争对手很难用钱在短时间内砸出来。

资本市场的弄潮儿：金陵饭店股份有限公司的转型之路

如果说物理上的金陵饭店是南京的地理坐标，那么2007年在上海证券交易所挂牌上市的“金陵饭店股份有限公司”（股票代码：601001）,则是它在资本市场的身份名片。

这就得从专业的投资角度来剖析一下了，很多散户投资者看酒店股，往往只看它的节假日房价涨没涨，其实这太片面了，金陵饭店股份这家公司，其实是一个非常典型的“资源型+管理型”双轮驱动的企业。

它是“地主”。 大家要知道，金陵饭店身处新街口，这是什么地段？这是中华第一商圈，是南京的商业心脏，是流量顶流，公司拥有的金陵饭店主楼以及周边的资产，随着城市土地价值的重估，其本身就是一个巨大的金库，在房地产资产重估的逻辑下，这部分资产为公司提供了极强的安全垫，哪怕酒店生意一年不做一个客人，光是这地皮和楼房的升值,都足以让财务报表好看不少。

它是“管家”。 这也是我个人非常看好金陵饭店未来发展的一个逻辑点，公司不仅仅经营一家酒店，它通过“金陵饭店”这个品牌，实施了轻资产扩张战略，简单说，就是它不自己去盖楼花钱，而是输出管理、输出品牌，去帮别人管酒店。“金陵”品牌已经辐射到了全国乃至海外。

我曾在苏州出差时入住过一家金陵连锁酒店，虽然不在南京，但那种标准化的服务、熟悉的枕头味道，瞬间让我有一种安全感，对于商务人士来说，这种标准化的可预测性,就是核心竞争力。

从财报数据来看，虽然疫情几年对整个文旅酒店行业造成了毁灭性打击，金陵饭店的业绩也出现过波动，但如果你仔细看它的现金流和资产负债表，会发现它的抗风险能力其实很强，这得益于它国企背景的稳健经营，也得益于它多年来在主业之外的多元化布局，比如在食品餐饮、商业贸易等方面的拓展。

面对时代的挑战：老字号的焦虑与突围

作为一名理性的财经评论员，我不能只唱赞歌,金陵饭店面临的挑战也是巨大的。

第一个挑战，是消费群体的代际更替。 现在的年轻人，也就是所谓的“Z世代”，他们可能不再觉得金陵饭店是那种“高不可攀”的神坛，他们更喜欢亚朵、全季这种有设计感、有IP联名、智能化程度高的中高端酒店，或者是更小众的精品民宿，对于年轻人来说，金陵饭店有时候显得太“正”了，太“商务”了,少了一点网红打卡的松弛感。

我有一次带一位95后的助理去金陵饭店办事，她出来后跟我说：“老师，这里确实很气派，但感觉像进了机关大院，有点严肃。”这句话让我深思，品牌老化，是所有历史悠久的企业都会面临的问题，如何在保持“国宾级”尊贵感的同时，变得年轻、时尚、接地气,这是金陵饭店管理层需要解决的营销难题。

第二个挑战，是市场竞争的白热化。 南京现在的酒店市场早就不是一家独大的局面了，除了老对手，国际顶奢品牌丽思卡尔顿、香格里拉、洲际都在南京安营扎寨，这些品牌在全球范围内的会员体系、忠诚度计划非常强大，它们在争夺高端商务客群时,手段极其凶猛。

这就好比在股市里，金陵饭店曾经是稀缺的“成长股”，现在它必须转型为稳健的“价值股”，甚至要努力成为能够持续分红的“红利股”才能留住股东和客人。