新城控股怎么样，穿越风暴后的商业地产孤勇者，还能翻身吗？

提起“新城控股”，很多老股民或者关注楼市的朋友，心里恐怕都会咯噔一下，这家公司，曾经是房地产行业的“优等生”，是高周转模式的标杆，但一场突如其来的“黑天鹅”事件,瞬间将其推入了深渊。

新城控股怎么样？在经历了至暗时刻、行业寒冬、以及如今复杂的宏观经济环境后，这家企业究竟是已经走出了泥潭，还是仅仅是在暴风雨中勉强维持？作为一名长期关注资本市场的财经写作者，今天我想抛开那些冷冰冰的财报数据，用更接地气、更人性化的视角,和大家聊聊我对这家公司的真实看法。

那个挥之不去的夏天与“少帅”的救火

要评价现在的新城，绕不开2019年的那个夏天，说实话，那是一次对企业道德底线的毁灭性打击，也是一次对投资者信心的极限施压，当时很多人（包括我在内）都觉得，这家公司可能要完了，或者至少会一蹶不振,从此沦为边缘角色。

现实往往比剧本更魔幻，在创始人王振华出事后，他的儿子王晓松临危受命，我当时就在想，这个“少帅”能不能接得住这个烂摊子？毕竟，几千亿的盘子，一旦人心散了,那真是树倒猢狲散。

王晓松做得最狠的一件事，断臂求生”，他在极短的时间内，果断抛售了大量的项目包，回笼了上百亿的资金，这就好比一个人在海上航行，船漏水了，他毫不犹豫地把沉重的货物扔进海里,只为了保住船的浮力。

我的个人观点是： 虽然从情感上，那场丑闻让人无法释怀，但从商业生存的逻辑来看，新城控股在危机应对上的反应速度和执行力，在房地产企业里绝对是排得上号的，这种“狠劲”，让它在当时那波房企暴雷潮中，抢到了一张宝贵的生存船票，但这并不意味着它就安全了,只能说它活过了第一关。

吾悦广场：它是新城的“救命稻草”吗？

如果说住宅开发是新城的“左腿”，那么商业地产——也就是大家熟知的“吾悦广场”，就是它的“右腿”，现在看来,这条右腿比左腿要强壮得多。

咱们来聊点生活化的例子，大家平时周末逛街、吃饭、带孩子去游乐场，有没有发现，在很多二三线城市，甚至一些经济发达的县城，最热闹、装修最气派的商场，往往就是“吾悦广场”？

我有个朋友在江苏的一个地级市做餐饮生意，前几年他选址的时候，我问他为什么选吾悦广场？他跟我说了一句很实在的话：“这地方人气旺，而且新城商场的运营团队管得严，卫生搞得好，活动也多，老百姓就认这儿。”

这就是新城控股独特的“住宅+商业”双轮驱动模式，它拿地的时候，往往承诺要在那里建一个大型购物中心，因为有了这个商业配套，周围的住宅就好卖，价格也能上去；而住宅卖得快，回款就快,又能反哺商业地产的建设。

在这个问题上，我必须发表我的看法： 吾悦广场确实是新城控股手里最硬的一张底牌，相比于纯做住宅的开发商，商业地产能提供稳定的现金流（租金），在现在房子难卖的时候，租金收入就是保命钱，目前新城的开业商场数量已经超过100家，而且还在增加，这种自我造血的能力，是恒大、碧桂园等巨头在危机时所不具备的。

这里也有个隐忧，吾悦广场大多布局在二三线及以下城市，虽然这些城市的消费潜力在释放，但抗风险能力毕竟不如北上广深，一旦宏观经济下行，老百姓捂紧钱袋子，商场里的餐饮、服装店生意变差，租金收租率会不会下降？这是悬在头顶的一个问号。

财报背后的“瘦身”与“隐痛”

咱们再来看看硬指标，如果你翻看新城控股这两年的财报，你会发现一个明显的趋势：它在“瘦身”。

前几年，房企都在拼规模，谁销售额大谁就是老大，新城也曾经喊出过冲进行业前十的口号，但现在，你看它的销售排名，已经掉出前十，甚至有时候在十五名开外了,这算坏事吗？

我觉得这未必是坏事。 在当下的环境，盲目追求规模就是找死，新城现在的策略很明确：降负债、保交楼、稳现金。

我有次和一个做银行风控的朋友聊天，他提到新城时说：“这家企业现在虽然很难，但至少还没公开违约，还在努力还钱。”在房地产行业，“能还钱”现在居然成了一种稀缺的品质。

作为投资者，我们不能只看表面，虽然新城还在努力维持“绿档”（符合监管的三条红线要求），但它的现金流压力依然巨大，你看它的财报细节，经营性活动产生的现金流量净额虽然有时为正，但那是建立在极力减少拿地、压缩开支的基础上的，这就好比一个家庭，为了维持收支平衡，不仅不买新衣服，连饭都开始省着吃了，这种状态可以维持一时,但能维持多久？

新城的毛利率在下滑，这是行业通病，前几年拿的高价地，现在卖房卖不上价，或者为了回款只能打折促销，利润自然被摊薄，对于股民来说,这意味着赚钱能力变弱了。

还能买房吗？还能买股吗？

这可能是大家最关心的问题,我分两个层面来聊聊我的个人观点。

第一，如果你是购房者，考虑买新城的房子。 我的建议是：谨慎，但不必一棍子打死。 如果你看中的是现房，或者是周边配套非常成熟、且吾悦广场已经开业运营多年的小区，那风险相对可控，因为商业地产一旦成熟，开发商不太可能让整个板块烂尾，那是它的“脸面”。但如果你买的是期房，特别是那种刚拿地、还在打地基，且位于三四线城市非核心区域的楼盘，那我劝你多留个心眼，去看看工地工人的多不多，去看看供应商的欠款传闻，在这个节骨眼上,安全永远是第一位的。

第二，如果你是股民，想抄底新城控股的股票。 这就更复杂了，现在的股价，确实处于历史低位区间，很多价值投资者会想：商业地产这么值钱，股价是不是被低估了？ 我的看法比较保守： 目前的新城，更像是一个“困境反转”的博弈标的，而不是一个稳健的价值投资标的。为什么？因为房地产的政策虽然在放松，但行业的“黄金时代”彻底结束了，新城的商业模式虽然独特，但依然背负着巨额的有息负债，只要市场销售端没有实质性的、持续性的回暖，它的股价就很难有大的表现，甚至还会因为任何一点利空消息（比如商票逾期传闻、高管变动）而剧烈波动。

举个生活中的例子，这就好比你在赌一个正在康复的重症病人，他确实脱离了ICU，也能下地走路了，但他能不能跑马拉松？能不能抵抗下一次流感？谁也不敢打包票。