华侨城集团有限公司，大象转身的阵痛与希望——在地产寒冬中重寻文旅的诗与远方

在这个周末的午后,当我和几位朋友坐在深圳湾的草地上，看着远处熙熙攘攘的游客和那个曾经承载了无数深圳人童年记忆的“世界之窗”时，心里不禁泛起一阵复杂的涟漪，话题自然聊到了那个打造了这一切的庞然大物——华侨城集团有限公司（以下简称“华侨城”）。

作为一个长期关注资本市场的财经写作者,我对华侨城的感情是复杂的，它不仅仅是一家财务报表上的数字集合，更是一种生活方式的代名词，曾几何时，“住在华侨城”是身份和舒适的象征，“去欢乐谷”是周末最奢侈的享受，但如果你翻开最近几年的财报，再看看如今房地产市场的凄风苦雨，你会发现，这头曾经的“文旅大象”，正在经历一场前所未有的转身阵痛。

我想撇开那些冷冰冰的K线图,用更贴近生活的视角，和大家聊聊华侨城的故事，聊聊它从“造城”到“运营”的艰难跨越，以及在这场地产寒冬中，它能否真的找回文旅的“诗与远方”。

回首辉煌：那个“旅游+地产”的黄金时代

要理解华侨城现在的困境,我们必须先回到它的高光时刻。

把时钟拨回二十年前,甚至十年前，华侨城模式是被商学院奉为圭臬的经典案例，旅游+地产”，这听起来并不复杂，甚至有点像“买一送一”的营销策略，但在那个中国城市化狂飙突进的年代，这简直就是印钞机。

生活实例： 我的一位前辈老张，早在2005年就在深圳的波托菲诺纯水岸买了房，那时候的华侨城片区，还算是深圳的“西伯利亚”，稍微有点偏，但老张当时跟我说了一句话，我记到现在：“买华侨城的房子，买的不是砖头，买的是那个天鹅湖、那个草坪，还有旁边世界之窗的夜景。” 事实证明，他是对的，华侨城先砸重金做主题公园，做园林绿化，把环境搞到极致，然后周边的土地价值就像坐了火箭一样飞升，房子卖出去的高额利润，反过来又滋养了并不怎么赚钱的文旅项目，这是一种完美的内循环，一种只有那个时代才能玩转的“资本魔术”。

那时候的华侨城,手里握着大把的现金，在全国各地攻城略地，从深圳到北京，从上海到成都，欢乐谷、东部华侨城如雨后春笋般冒出来，在很长一段时间里，华侨城给人的感觉就是“不差钱”，而且特别“有品位”，它不像万科、恒大那样追求高周转、快回款，它更像是一个优雅的艺术家，慢条斯理地雕琢着每一块土地。

个人观点： 在我看来，华侨城早期的成功，本质上是在赚取中国城市化进程中“环境溢价”的红利，它敏锐地捕捉到了中产阶级对“诗意的栖居”的渴望，并用地产的手段将其变现，这种模式在增量时代是无敌的，因为土地永远在升值，需求永远在增长，但这也埋下了一个隐患：当土地不再自动升值，当房子不再好卖时，那个“反哺”的链条就会断裂。

寒冬来袭：当“地产引擎”熄火，高杠杆的反噬

好日子总有结束的一天,随着“房住不炒”政策的深入，以及房地产整体周期的下行，华侨城赖以生存的“两条腿”战略，突然断了一条腿。

最近几年,如果你仔细看华侨城的财报，会发现一些令人心惊肉跳的数据，利润的大幅下滑、负债率高企、经营性现金流的紧张……这些词汇背后，是这头大象沉重的呼吸声。

生活实例： 这让我想起了去年在成都的一个见闻，我有位朋友在成都安仁古镇附近买了一套华侨城投资的文旅康养度假盘，当初开发商宣传得天花乱坠：有博物馆群落，有老公馆酒店，是“国际级文旅小镇”，朋友满心欢喜地把它当作养老圣地。去年我们再去那里时，发现情况有些尴尬，古镇核心区还算热闹，但周边的住宅项目明显施工进度慢了，原本承诺配建的一些商业配套和医疗设施，还处于停工或半停工状态，朋友私下跟我吐槽：“感觉开发商没钱了，以前那种‘贵族’气质不见了，现在为了卖房，什么特价房都推，搞得像个急着回笼资金的散户。”

这就是现实的写照,当房地产销售端受阻，华侨城就没有了源源不断的廉价资金去输血给那些回报周期极长的文旅项目，更糟糕的是，为了自救，华侨城不得不开始变卖资产。

大家可能还记得新闻里报道的,华侨城转让上海苏河湾项目股权，甚至卖掉了原本被视为核心资产的酒店股权，这就好比一个富家子弟，为了维持现金流，开始当掉家里的传家宝，虽然这在财务上叫“资产结构优化”，但在情感上，这无疑是一种悲壮的信号。

个人观点： 我认为，华侨城目前的困境，是所有“产城融合”玩家的共同宿命，只是由于华侨城的盘子大、底子厚，这种反噬来得更晚、更沉重，但也更受关注，过去那种“拿地—盖公园—卖豪宅”的逻辑，在如今的经济环境下已经行不通了，高杠杆在顺风时是助推器，在逆风时就是绞索，华侨城现在必须面对一个残酷的现实：它必须学会在没有地产暴利的情况下，靠文旅本身赚钱，这比卖房子要难上一百倍。

游客的体感：欢乐谷还“欢乐”吗？

作为财经作者,我们看报表；但作为消费者，我们看体验，华侨城的核心竞争力终究还是文旅，如果文旅项目失去了吸引力，那么无论财务怎么腾挪，都是治标不治本。

坦率地说,现在的文旅市场竞争太激烈了，上有迪士尼、环球影城这种自带IP流量的国际巨头，下有方特、长隆这种深耕本土的民营企业，还有像西安大唐不夜城这种“不收门票但赚翻”的城市文旅新物种。

生活实例： 上个月，我带孩子去了趟欢乐谷，排队的时候，我和旁边的一位家长聊天，他是从外地特意带孩子来的，他跟我说：“感觉欢乐谷的设施还是那些设施，过山车还是很刺激，但整体的服务和细节，感觉有点‘旧’了。” 他举了个例子：现在的年轻人喜欢沉浸式体验，喜欢剧本杀，喜欢那种能发朋友圈炫耀的打卡点，但欢乐谷给人的感觉，还是十年前的那种“机械游乐场”模式，虽然也有夜场，也有电音节，但那种让人眼前一亮的“新奇特”感觉在减弱。反观旁边的某些新兴主题乐园，通过引入热门动漫IP，或者打造极致的场景服务，让游客觉得门票花得值，这种消费体验的落差，是财报上看不见，但危机感极强的隐患。

个人观点： 我认为，华侨城文旅最大的痛点在于“IP化”不足，除了“欢乐谷”这个品牌本身，它缺乏像米老鼠那样深入人心的IP形象，也缺乏像“大唐不夜城”那样极致的文化挖掘能力，华侨城擅长搞硬件，搞建筑，搞绿化，但在软件、在内容、在情感连接上，显得有些传统和保守。在体验经济时代，游客不再满足于坐一次过山车，他们要的是故事，是情怀，是参与感，如果华侨城不能从“硬件提供商”转型为“内容运营商”，那么它的门票经济迟早会碰到天花板。

剥离与重塑：华侨城的“自救”之路

尽管面临重重困难,但我并不认为华侨城会倒下，作为国资委旗下的央企，它有着民营企业无法比拟的融资优势和信用背书，更重要的是，华侨城已经开始动真格地改革了。

最近两年,我们可以明显看到华侨城在战略上的“做减法”，这就是我所说的“剥离与重塑”。

剥离非核心资产,就像前面提到的卖项目、卖股权，这种壮士断腕的勇气是值得肯定的，以前是“做大做强”，现在要“做优做强”，把那些由于盲目扩张而沉淀下来的低效资产清理掉，回笼资金，聚焦主责主业。

重塑文旅模式,华侨城现在开始强调“精益管理”，强调要向文旅项目要利润，而不是把它仅仅当作地产的噱头，他们现在在尝试更多样的商业模式，像开放式街区、商业综合体、数字文旅等。

生活实例： 就拿深圳的OCT-LOFT华侨城创意文化园来说，这就是一个非常成功的转型案例，这里原本是旧厂房，被华侨城改造成了充满艺术气息的创意园，这里不仅不靠卖房子赚钱，反而通过租金、举办艺术节、T台秀、市集等方式，成为了深圳的文化地标和年轻人的潮流聚集地。这就是一个很好的信号，说明华侨城完全有能力运营好不依赖地产的优质资产，如果能把这种“运营思维”复制到全国的其他项目中，比如把那些单纯的观光型景区，变成像OCT-LOFT这样有内容、有消费场景的度假区，那么华侨城的第二增长曲线就跑通了。

个人观点： 我对华侨城的“自救”持谨慎乐观的态度，乐观在于，它的底子太厚了，手里握着的土地资源和对文旅的理解，依然是行业顶尖的，谨慎在于，央企的决策机制往往比较慢，而文旅市场又是瞬息万变的，能不能在“稳健”和“创新”之间找到平衡点，是管理层面临的最大考验。但我坚信一点：华侨城必须彻底戒掉对“地产输血”的依赖，这就像戒毒一样，过程极其痛苦，会有戒断反应（比如现在的业绩下滑），但只有戒掉了，才能重生。