万科a新浪财经深度观察，从优等生到舆论风暴眼，万科还能买吗？普通人又该如何看清楼市真相？

大家好，我是你们的老朋友，一个在金融市场摸爬滚打多年的财经观察员，今天咱们不聊那些虚头巴脑的宏观经济理论，也不整那些让人看不懂的K线图，咱们就聊聊最近大家心心念念，甚至有点提心吊胆的一个名字——万科。

最近打开万科a新浪财经的页面，或者是任何财经资讯的端口，关于万科的消息总是占据着显眼的位置，只不过，和几年前那个“宇宙房企”风光无限的时候不同，现在的标题里总是夹杂着“债券波动”、“评级展望负面”、“险资对话”这样让人神经紧绷的词汇。

说实话，看着万科现在的处境，我的心情挺复杂的，这就像是你看着班里那个一直以来最稳扎稳打、成绩最好的班长，突然有一天也被叫到了办公室，甚至传出要被“留校察看”的消息，这种冲击感，不仅仅是对股民，对每一个关心中国楼市的人来说,都是巨大的。

万科到底怎么了？昔日的“优等生”真的会倒下吗？作为普通人，我们又该从这场风波中读出什么信号？我就想用最接地气的方式,和大家掏心窝子地聊聊这个话题。

那个喊着“活下去”的优等生，现在真的活不下去了吗？

把时间拨回到2018年，那一年，楼市还在狂欢的尾巴上，各大房企都在疯狂拿地、冲刺千亿、万亿规模，就在这个时候，万科在秋季例会上打出了著名的红底白字标语——“活下去”。

当时，咱们老百姓怎么看这个标语？很多人觉得这是万科在“凡尔赛”，是在哭穷，是在给同行施压，我记得很清楚，当时有个做房产中介的朋友跟我吐槽：“万科赚了那么多钱还喊活下去，那让我们这些小公司怎么活？”

可是，五年过去了，当我们再回过头看那三个字，不得不佩服王石和郁亮团队的敏锐和前瞻性，那不是危言耸听,那是真正的危机感。

现在的局面，大家都看到了，恒大、碧桂园这些曾经的巨头接连暴雷，整个房地产行业就像经历了一场惨烈的“大逃杀”，在这种环境下，万科一直被视为混合所有制房企中最稳健的代表，甚至被戏称为“背靠大树好乘凉”的典范。

最近的风波起因其实很简单：市场太冷了。

这里我要讲一个我身边真实的例子，我有个远房表亲，老李，他是万科的忠实粉丝，十年前他在深圳买了万科的房子，无论是物业还是小区环境，他都赞不绝口，去年，他手头有点闲钱，本来打算在二线城市再投资一套万科的盘，结果呢？他去了售楼处三次，前两次都是犹豫，第三次去的时候，发现销售员居然主动给他提优惠,而且态度比以前好了太多。

老李跟我说：“以前买万科是要求爷爷告奶奶的，现在他们居然求着我买，这让我心里发毛，这房子是不是真的卖不动了？”

这就是万科现在面临的核心困境：销售流速的放缓。

房子卖不出去，回款就慢；回款慢，手头的现金就紧；到期的债务却不会因为你卖不动房子就消失，这就形成了一个剪刀差，最近万科非标债务展期的传闻，以及美元债价格的波动，本质上都是市场对这种“流动性压力”的恐慌反应。

我的个人观点是： 万科喊“活下去”是真的，但现在的万科，真的到了生死存亡的边缘吗？我觉得未必，这更像是一个壮汉在寒冬里被冻得瑟瑟发抖，大家看他发抖，以为他快不行了，但他底子厚，只要能熬过这个冬天，大概率还是没事，这个“发抖”的过程，确实非常痛苦,也让看着的人非常揪心。

深圳国资委的“力挺”，到底意味着什么？

在这场风波中，最让市场振奋的一幕,莫过于深圳国资委的表态。

大家要明白，万科和恒大、碧桂园最大的不同是什么？是身份，万科虽然是大名鼎鼎的混合所有制，但它的第一大股东是深圳市地铁集团,实打实的地方国企背景。

这就好比两个孩子在学校里打架，如果是普通家庭的孩子（民企）打了架，家长可能还得先看看谁对谁错，或者家里没钱赔，只能任由孩子被处分，但如果这个孩子是校长的亲戚（国企背景），那情况就不一样了，校长肯定会第一时间站出来，拉一把,不能让他在操场上被欺负得太狠。

前段时间，深圳国资委专门开了会，表态说在必要时会通过一切可能手段支持万科,这话的分量是很重的。

但我注意到，万科a新浪财经的评论区里，很多网友并不买账，有人说：“这是嘴炮，真给钱吗？”也有人说：“当年许家印开会的时候也是信誓旦旦。”

大家的质疑是有道理的，毕竟在资本市场,听其言更要观其行。

这里我想分享一个金融圈的小常识，对于国资背景的企业来说，“支持”的方式有很多种，它不一定直接给你打几十亿现金（这流程太复杂，也不合规），但它可以协调银行不抽贷、压贷，可以帮你协调上下游的付款节奏,甚至可以把你手头的优质资产通过合规的方式变现。

我的个人观点是： 不要低估“国资信用”在当前中国金融体系中的含金量，深圳国资委不仅是在保万科，更是在保深圳的营商环境，保区域金融稳定，这不仅仅是一个企业的事，这是一张“名片”，我认为万科出现像恒大那样“突然休克”式崩盘的概率极低，但这并不意味着万科的股价马上就会V型反转，信用的修复需要时间,就像伤口愈合需要结疤一样。

普通人的两难：买房怕烂尾，抄底怕被埋

聊完宏观，咱们回到微观，作为普通人,万科这场风波对咱们到底有什么影响？

这就要分两类人群来说了。

第一类是买了万科房子的业主，或者正打算买万科“准现房”的人。

我有个粉丝小张，在杭州工作，去年买了万科的一期楼盘，最近二期在卖，价格比他买的时候降了2000一平，他每天在群里问我：“老师，万科会不会烂尾啊？我这婚房还指望得上吗？”

对于这类朋友，我的建议是：稍微把心放在肚子里，但也要保持关注。

为什么这么说？因为万科的项目运营能力在业内依然是顶尖的，相比于那些已经暴雷的房企，万科的工地大部分还在正常运转，现在各地政府对“保交楼”是死命令，加上万科的特殊背景,它的项目交付安全性在目前的房企里属于第一梯队。

不担心烂尾，不代表不担心维权，在下行周期，为了保利润，开发商会不会在装修标准、园林景观上“减配”？这是完全有可能的，如果你是万科业主，现在的重点不是担心房子没得拿，而是要更积极地组织起来,监督施工质量。

第二类是股民，也就是盯着万科a新浪财经看盘的朋友们。

这才是最痛苦的一群人，万科A的股价从高峰期的30多元，跌到现在（具体数值随行情波动，但处于低位是事实）,腰斩再腰斩。

很多人问我：“老师，万科现在是‘黄金坑’吗？能不能抄底？”

这个问题，其实没有标准答案，这就好比在街上看到一个人晕倒了，你知道他身体底子好，醒过来大概率没事，但你不知道他这一晕要晕多久,中间会不会发生并发症。

从估值上看，万科现在的市盈率确实很低，对于价值投资者来说，吸引力很大，房地产的逻辑变了，以前是“高负债、高增长、高回报”，现在是“剩者为王，拼的是经营和服务”。

我的个人观点是： 如果你是一个激进的短线客，想博反弹，万科现在可能不是个好标的，因为情绪的修复很慢，稍微有点风吹草动（比如哪个评级机构再发个报告），股价就会震荡，但如果你是一个长期的、看好中国城镇化最终会走向高质量发展的投资者，万科现在的股息率（分红）依然是有吸引力的，前提是，你得拿得住，你得熬得住这个“去杠杆”的漫长周期。