天通苑房价的过山车，从亚洲最大社区看北京楼市的底层逻辑变迁

大家好，我是你们的老朋友，一个在金融圈摸爬滚打多年,依然对柴米油盐充满好奇的财经观察者。

今天咱们不聊那些高不可攀的金融衍生品，也不谈晦涩难懂的宏观经济模型，咱们把目光聚焦在北京北五环外那个被称为“亚洲最大社区”的地方——天通苑，关于“天通苑房价”的讨论再次成为了很多房产群和饭局上的热门话题。

有人说，天通苑房价跌回了好几年前；也有人说，这恰恰是刚需上车的机会，作为一名长期关注资产配置的写作者，我看着天通苑这几年的K线图，心里其实五味杂陈，它不仅仅是一个房价数据，更是无数“北漂”在这个城市奋斗、挣扎、安家的缩影。

我想用最接地气的方式,和大家深度聊聊天通苑房价背后的那些事儿。

那个曾经疯狂的“睡城”

要把天通苑房价说清楚,咱们得先把时钟拨回去。

曾几何时，天通苑是北京楼市的一个神话，也是一个谜，对于早年来北京打拼的人来说，天通苑意味着“虽然远，但是买得起”，在2015年到2017年那一波波澜壮阔的牛市里，天通苑的房价像坐了火箭一样，我还记得很清楚，2016年底的时候，天通苑西区的一个两居室，挂牌价还能在300万左右徘徊，到了2017年3月那波最高点，同样的户型，业主敢挂450万,甚至还得全款优先。

那时候的金融逻辑是什么？是“货币宽松+杠杆狂欢”，大家都在赌，赌北京的资源稀缺性，赌城镇化还没结束,赌只要买到就是赚到。

那时候的天通苑，地铁5号线早高峰的排队景象能上新闻头条，立水桥桥下的拥堵让人绝望，但即便如此，房价依然坚挺，为什么？因为那是“刚需的最后堡垒”，无数被海淀区高房价逼退的年轻人，在这里完成了从“租客”到“业主”的身份跨越。

金融市场的铁律告诉我们：凡是快速上涨的资产，一旦流动性收紧，回调必然剧烈。

现实的耳光：从高位回落的数据

咱们来看看现在的数据，说实话，如果不带感情色彩地看，天通苑房价这几年的走势图，确实有点“惨烈”。

根据最新的市场成交数据，天通苑很多房源的成交价相比2017年的高点，跌幅普遍在20%到30%之间，甚至个别急售的房源跌幅更深，曾经那个坚挺的“4万+单价的预期”，现在已经破防，很多三居室的成交单价已经回落到了3万出头,甚至更低。

我身边有个真实的例子，我的老读者小张，2017年年底“高位站岗”买入了天通苑东苑的一套小两居，总价380万，首付是家里掏空六个钱包凑出来的，贷款260万，那时候他觉得自己是幸运的,终于在北京有了家。

前几天他跟我喝酒，喝多了眼圈发红，他说：“哥，我现在小区同户型的成交价，已经跌到290万了，这意味着我首付的120万基本亏光了，甚至还倒欠银行一点，这六年，我白给银行打工了，本金还亏完了。”

小张的遭遇不是个例，在天通苑，像他这样在2016-2018年上车的人，现在很多都被“套牢”了。

从金融角度看，这是一种“资产重定价”，过去支撑天通苑高房价的一个重要因素是“金融杠杆的易得性”，当时首付比例低、抵押贷经营贷乱象丛生，大家都在加杠杆，而现在，随着国家对房地产金融属性的剥离，信贷政策收紧，人们不再愿意背负高额的债务去购买一个“纯居住”且“供应量巨大”的资产。

为什么受伤的总是天通苑？

这时候肯定有人会问：北京房价整体都在调整，为什么天通苑跌得这么“肉眼可见”？

这就得说到天通苑的“底层资产逻辑”了。

作为财经写作者，我看一个地方的房产，主要看三个指标：稀缺性、流动性和成长性。

供应量的“堰塞湖” 天通苑太大了，它由本部、东苑、西苑、北苑、中苑五大分区组成，房屋数量高达几万套，甚至十几万套，在金融学里，供应量越大，价格弹性就越低，当市场行情好的时候，天通苑因为门槛低，涨得快；但当市场下行，哪怕只有几百套房源想要降价抛售，巨大的挂牌量也会瞬间把成交价打下来，这就是典型的“买方市场”。

产品的同质化 天通苑的房子，大部分是经济适用房转商品房，或者是早期的回迁房，户型老旧、没有电梯（老塔楼）、停车难、物业管理相对粗糙，对于现在的年轻人来说，他们对居住品质的要求越来越高，当同样的预算，他们可以在昌平南部或者更远一点的地方买到更新、更漂亮、带电梯的小区时,天通苑的吸引力就在下降。

缺乏核心产业支撑 这一点很关键，天通苑是个典型的“睡城”，虽然有地铁，但大部分居民每天都要耗费一两个小时进城去上班，这里缺乏足够的高薪产业岗位来吸附人口，在金融逻辑里，房价是区域未来现金流的折现，如果这个区域不能产生高薪就业，那么它的房价天花板就很明显，完全依赖于市中心的溢出效应，一旦市中心房价回调,睡城的回调幅度必然加倍。

具体的生活：在降价的浪潮中，谁在笑谁在哭？

数据是冰冷的，但生活是热气腾腾的，天通苑房价的下跌，对不同的人,意味着截然不同的命运。

想置换的“老李” 老李是天通苑的早期住户，2005年就搬进来了，他手里有一套大三居，看着房价从几十万涨到几百万，心里美滋滋的，但这两年，他面临一个尴尬的局面：孩子大了，他想卖掉天通苑，去换一套海淀区的老破小,让孩子上学。

结果，他发现天通苑的房子挂出去半年了，看房的人不少，但都是砍价狠辣的买家，买家说：“大哥，隔壁楼刚成交了一套，比你这便宜30万，你得跟着降。”老李如果不降价，房子就卖不出去；如果降价，他想去海淀置换的首付就不够了，这就是“流动性陷阱”，资产在账面上还有价值,但无法以公允价格变现。

犹豫的“应届生”小赵 对于刚毕业几年的小赵来说，天通苑房价的下跌让他看到了一丝希望，小赵和女朋友在立水桥附近租房，每个月房租4000多，他们算了一笔账：现在天通苑一套60平米的两居室，总价200万出头就能拿下，首付60多万，两个人攒一攒家里借一借,勉强够得着。

小赵跟我说：“以前觉得天通苑再便宜也买不起，现在看着价格一点点降下来，虽然心疼那些亏钱的业主，但对我们这种刚需来说，确实没那么绝望了。”

这就是市场的残酷与公平：一个人的止损，往往是另一个人的机会成本。

我的个人观点：天通苑房价的未来在哪里？

聊了这么多，最后我得发表一下我的个人观点，我不喜欢模棱两可,我给关注天通苑房价的朋友们三个核心判断。

第一，暴涨的时代彻底结束了，别再抱有幻想。 如果你现在还想买天通苑，指望它像2016年那样翻倍，我劝你趁早打消这个念头，中国房地产的“黄金二十年”已经过去了，人口结构、城镇化率、供需关系都发生了根本性逆转，天通苑这种存量巨大的板块，未来它的走势会趋于“债券化”——波动小，跟随通胀缓慢上涨，甚至跑输通胀,它的投资属性已经极度弱化。

第二，回归居住属性，天通苑依然是刚需的“避风港”。 虽然我在金融层面看淡它的升值空间，但在居住层面，我依然认可天通苑的价值，为什么？因为北京的城市规模太大了，不是所有人都能住进万柳书院，对于预算在200-300万之间的年轻人，天通苑提供了极其成熟的配套——龙德广场、家乐福、地铁、三甲医院（清华长庚），这种生活便利性，是北京很多远郊新房无法比拟的。如果你是为了自住，为了在这个城市有个落脚点，现在的天通苑，性价比是显现出来的。

第三，警惕“老破大”的流动性陷阱。 如果你手里有天通苑的非核心区、无电梯、户型奇差的房子，我建议你利用市场稍微回暖的窗口期，尽快置换，未来的楼市分化会非常严重，大家会越来越喜欢“次新、物业好、圈层纯粹”的小区，天通苑内部也会分化，那些环境好、有电梯、靠近地铁的“苑中精品”，会保值；而那些品质差的老房子,可能会面临无人接盘的窘境。