提起万科,哪怕你不懂股票，不关注财经新闻，你的生活中大概率也绕不开它，也许是你租住的第一间长租公寓属于万科的“泊寓”，也许你周末逛街去的那家印力集团旗下的商场背后有它的身影，又或者，你仅仅是听过那句著名的“活下去”。
作为中国房地产行业的“老大哥”，万科集团（China Vanke Co., Ltd.）不仅仅是一家企业，它更像是中国过去三十年城市化进程的一个缩影，一个活着的标本，我们就抛开那些枯燥的财务报表，用更生活化的视角，来聊聊这家传奇公司的过去、现在和未来。
卖饲料起家？那个特立独行的王石时代
要把万科说清楚,必须得回到1984年，那是一个充满躁动与黄金机遇的年代，在深圳那个小渔村刚刚准备腾飞的时候，万科的前身——“深圳现代科教仪器展销中心”成立了。
你敢信吗？现在的地产巨头，当年是靠卖饲料起家的，王石，这个后来成为万科灵魂人物的男人，最初是通过倒腾玉米饲料赚到了第一桶金，这里有个很有意思的生活实例：就像现在很多年轻人想创业，什么火做什么，一会儿做奶茶，一会儿做直播带货一样，当年的万科也是个“杂货铺”，除了卖饲料，他们还经营着超市、卡拉OK，甚至做起了服装厂。
在我看来，万科之所以能从当时成千上万的贸易公司中脱颖而出，关键不在于他们多会赚钱，而在于他们懂得“做减法”。
这在当时是非常反直觉的,大多数企业都在拼命扩张版图，恨不得把所有能赚钱的生意都做了，但王石在1988年做出了一个决定性的选择：进军房地产，并在随后几年里，果断卖掉了蒸馏水、零售等业务，专心致志做住宅，这种“壮士断腕”的魄力，奠定了万科专业主义的基因。
那个时代的万科,带着一种理想主义的光环，王石登山、划船、不抽烟、不喝酒，这种特立独行的个人魅力深深烙印在了万科的企业文化中，那时候的万科，给外界的感觉就像是一个精英知识分子，虽然有点清高，但确实有本事。
不只盖房子，更是在盖一种“万科式”生活
如果说王石时代确立了万科的高度,那么随后的郁亮时代以及万科的职业经理人团队，则夯实了万科的厚度。
很多人买房,首选万科，为什么？不是因为他们的大理石地板有多豪华，也不是因为他们的户型有多不可思议，而是因为“万科物业”。
这里我想举一个大家都可能经历过的生活实例：你有没有去过那种老旧的小区？门卫室里坐着一位大爷，对外来车辆不管不问，楼道里的灯坏了半个月没人修，垃圾堆在门口夏天散发着异味，这种体验是非常糟糕的，它让你觉得房子只是个睡觉的地方，而不是家。
但在万科的小区,情况往往截然不同，万科的保安会向你敬礼，哪怕是深夜归来；草坪总是修剪得整整齐齐；如果你甚至忘记带钥匙，物业管家会第一时间帮你联系开锁公司，甚至陪在你身边，这种“润物细无声”的服务，才是万科最核心的护城河。
我个人一直认为，房地产的本质不是钢筋和水泥，而是服务。 房子交付的那一刻，其实只是服务的开始，万科很早就意识到了这一点，他们推行的“万科物业”，甚至在行业内成了一个标准，很多二手房市场上，同地段、同房龄的房子，有万科物业加持的，单价就是要比别的高出一大截，这就是品牌溢价的魔力。
在这个阶段,万科提出了“建筑无限生活”的口号，他们开始研究普通人到底需要什么样的家，他们最早推广了“入户花园”的概念，最早关注到了老年人居住的无障碍设计，这种对人性细节的洞察，让万科赢得了“好房子”的口碑。
2018年的那个红底白字：“活下去”
时间快进到2018年,那一年，房地产行业依然看似烈火烹油，鲜花着锦，大家都在疯狂拿地，争当“千亿房企”、“万亿房企”。
在万科的秋季例会上,一张红底白字的海报震惊了所有人，上面只有三个字：“活下去”。
当时,我身边很多做投资的朋友都在嘲笑万科，说这是“凡尔赛”，是“矫情”，大家都觉得，万科作为行业老大，赚得盆满钵满，喊这种口号无非是为了吓唬竞争对手，或者是为了在拿地谈判时压价。
但现在回过头看，我不得不佩服万科管理层的危机感和前瞻性，这简直是一个神预言。
这就好比在一艘豪华游轮上,大家都在开香槟狂欢，只有船长看着远处的乌云，命令所有人穿上救生衣，当时大家觉得船长扫兴，结果没过多久，风暴真的来了。
“活下去”这三个字，不仅仅是口号，更是万科战略转型的发令枪，从那时起，万科不再单纯追求规模的增长，不再执着于谁是销售榜的第一名，他们开始真正地思考：如果房地产的“黄金时代”结束了，“白银时代”甚至“黑铁时代”来了，我们靠什么吃饭？
这种危机意识,是万科能够穿越周期的关键，就像我们在生活中理财，如果你总是假设收入会永远高速增长，你就会背负过高的债务，一旦失业，生活就会崩塌，万科做的，就是在这个行业还在狂欢的时候，开始存粮、还债、锻炼身体。
换个赛道：从开发商变成“服务商”
这几年,如果你仔细观察万科，会发现它变得越来越不像一家传统的房地产公司了。
以前我们去售楼处,置业顾问会给我们讲沙盘、讲户型，现在你去万科的一些项目，他们可能会跟你聊“长租公寓”，聊“物流地产”，聊“印力集团”。
这里有一个具体的例子：我的一个表弟刚大学毕业，在一线城市工作，买房对他来说太遥远了，租房又怕遇到黑中介，他住进了万科的“泊寓”，那里不仅有公共的健身房、阅读区，还有定期组织的社群活动，比如一起看电影、聚餐，这不仅仅是一个床位，而是一个在城市落脚的社区。
这就是万科的转型方向：从“房地产开发”转向“城乡建设与生活服务商”。
在我看来，这是一条更难走，但更正确的路。
卖房子是一锤子买卖,只要地拿对了、产品设计对了，钱就赚到了，但做服务是细水长流，赚的是辛苦钱，比如万科旗下的“万物云”，也就是现在的物业板块，已经上市了，他们不仅服务万科的小区，还接手了很多其他开发商的楼盘，甚至做起了城市市政服务（比如给某个街道打扫卫生、维护路灯）。
再比如物流地产,我们在淘宝、京东买东西，为什么能次日达？因为背后有强大的仓储网络，万科旗下的万纬物流，在这个领域已经做到了头部，当你吃着冷链运输送来的新鲜冰淇淋时，可能它就是从万科的冷库里出发的。
这种转型,让万科不再仅仅依赖“卖房”这一条腿走路，当房子卖不动的时候，他们还有物业费收，还有仓库租金收，还有商场租金收，这就像一个人，主业工资降了，但他还有副业在做理财、做咨询，生活自然就更能抗风险。
风暴眼中的万科：还能稳住吗？
万科并不是完美的,最近两年，关于万科的负面传闻也不少，债务违约”的谣言，比如股价的持续下跌，比如在行业大洗牌中也被波及。
这就好比一个长跑运动员,前面跑得太快，或者路面突然变得泥泞，难免会踉跄一下，特别是当恒大、碧桂园等曾经的巨头纷纷倒下或陷入困境时，市场的恐慌情绪是会传染的，大家会想：万科会不会是下一个？
但我个人对万科依然持有谨慎乐观的态度。
为什么？因为万科的“基因”不同，万科一直以稳健著称，他们的净负债率在行业里一直控制得比较低，这就好比两个人，一个是借钱消费、透支未来的卡奴，一个是量入为出、手里有积蓄的工薪族，当经济不好的时候，后者显然更能扛。
万科有着中国房地产行业最成熟的职业经理人团队,王石虽然退休了，但他建立的制度还在，郁亮以及现在的祝九胜，都是非常务实的管理者，他们不搞一言堂，不搞家族式管理，决策相对理性。
这里我要发表一个稍微尖锐一点的观点：万科现在的痛苦，是“优等生”的痛苦。 它不是那种因为乱来而导致的崩盘痛苦，而是因为“想活得好”但在大环境下不得不“求生存”的痛苦，这种痛苦虽然难受，但通常是致命性较低的。
万科与我们每个人的关系
写到最后,万科集团简介其实不仅仅是一家公司的历史，它也是我们这代人生活的背景板。
对于购房者来说,万科代表了一种“安全感”，虽然现在买期房大家都有点怕烂尾，但万科交付的记录，依然是行业里最好的那一档，对于投资者来说，万科代表了一种“韧性”，是在动荡时代寻找避风港的参考坐标。
在这个充满不确定性的时代,万科的故事告诉我们：没有永远高速增长的行业，也没有永远躺着赚钱的企业。 唯有保持敬畏，唯有真正关心用户的生活需求（无论是住大房子还是租小单间），唯有在晴天时修屋顶，才能在暴风雨来临时，不至于被掀翻。
万科正在经历它成立以来最严峻的考验,它也许不再是那个呼风唤雨的地产霸主，但它正在努力变成一个更接地气、更长久、更懂生活的“服务商”。
对于我们普通人而言,看着万科如何走出这场危机，本身就是一堂生动的财经课，它教会我们关于危机管理、关于转型、关于如何在时代的洪流中，守住自己的立身之本。
未来的万科会怎样？我不敢打包票说它会重回巅峰，但我敢打赌，只要大家还需要房子住，还需要有人打扫卫生，还需要快递运送，万科这个名字，大概率还会在我们的生活中存在很长一段时间，这就足够了。
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