提起万科,哪怕你不懂股票,不关注财经新闻,你的生活中大概率也绕不开它,也许是你租住的第一间长租公寓属于万科的“泊寓”,也许你周末逛街去的那家印力集团旗下的商场背后有它的身影,又或者,你仅仅是听过那句著名的“活下去”。
作为中国房地产行业的“老大哥”,万科集团(China Vanke Co., Ltd.)不仅仅是一家企业,它更像是中国过去三十年城市化进程的一个缩影,一个活着的标本,我们就抛开那些枯燥的财务报表,用更生活化的视角,来聊聊这家传奇公司的过去、现在和未来。
卖饲料起家?那个特立独行的王石时代
要把万科说清楚,必须得回到1984年,那是一个充满躁动与黄金机遇的年代,在深圳那个小渔村刚刚准备腾飞的时候,万科的前身——“深圳现代科教仪器展销中心”成立了。
你敢信吗?现在的地产巨头,当年是靠卖饲料起家的,王石,这个后来成为万科灵魂人物的男人,最初是通过倒腾玉米饲料赚到了第一桶金,这里有个很有意思的生活实例:就像现在很多年轻人想创业,什么火做什么,一会儿做奶茶,一会儿做直播带货一样,当年的万科也是个“杂货铺”,除了卖饲料,他们还经营着超市、卡拉OK,甚至做起了服装厂。
在我看来,万科之所以能从当时成千上万的贸易公司中脱颖而出,关键不在于他们多会赚钱,而在于他们懂得“做减法”。
这在当时是非常反直觉的,大多数企业都在拼命扩张版图,恨不得把所有能赚钱的生意都做了,但王石在1988年做出了一个决定性的选择:进军房地产,并在随后几年里,果断卖掉了蒸馏水、零售等业务,专心致志做住宅,这种“壮士断腕”的魄力,奠定了万科专业主义的基因。
那个时代的万科,带着一种理想主义的光环,王石登山、划船、不抽烟、不喝酒,这种特立独行的个人魅力深深烙印在了万科的企业文化中,那时候的万科,给外界的感觉就像是一个精英知识分子,虽然有点清高,但确实有本事。
不只盖房子,更是在盖一种“万科式”生活
如果说王石时代确立了万科的高度,那么随后的郁亮时代以及万科的职业经理人团队,则夯实了万科的厚度。
很多人买房,首选万科,为什么?不是因为他们的大理石地板有多豪华,也不是因为他们的户型有多不可思议,而是因为“万科物业”。
这里我想举一个大家都可能经历过的生活实例:你有没有去过那种老旧的小区?门卫室里坐着一位大爷,对外来车辆不管不问,楼道里的灯坏了半个月没人修,垃圾堆在门口夏天散发着异味,这种体验是非常糟糕的,它让你觉得房子只是个睡觉的地方,而不是家。
但在万科的小区,情况往往截然不同,万科的保安会向你敬礼,哪怕是深夜归来;草坪总是修剪得整整齐齐;如果你甚至忘记带钥匙,物业管家会第一时间帮你联系开锁公司,甚至陪在你身边,这种“润物细无声”的服务,才是万科最核心的护城河。
我个人一直认为,房地产的本质不是钢筋和水泥,而是服务。 房子交付的那一刻,其实只是服务的开始,万科很早就意识到了这一点,他们推行的“万科物业”,甚至在行业内成了一个标准,很多二手房市场上,同地段、同房龄的房子,有万科物业加持的,单价就是要比别的高出一大截,这就是品牌溢价的魔力。
在这个阶段,万科提出了“建筑无限生活”的口号,他们开始研究普通人到底需要什么样的家,他们最早推广了“入户花园”的概念,最早关注到了老年人居住的无障碍设计,这种对人性细节的洞察,让万科赢得了“好房子”的口碑。
2018年的那个红底白字:“活下去”
时间快进到2018年,那一年,房地产行业依然看似烈火烹油,鲜花着锦,大家都在疯狂拿地,争当“千亿房企”、“万亿房企”。
在万科的秋季例会上,一张红底白字的海报震惊了所有人,上面只有三个字:“活下去”。
当时,我身边很多做投资的朋友都在嘲笑万科,说这是“凡尔赛”,是“矫情”,大家都觉得,万科作为行业老大,赚得盆满钵满,喊这种口号无非是为了吓唬竞争对手,或者是为了在拿地谈判时压价。
但现在回过头看,我不得不佩服万科管理层的危机感和前瞻性,这简直是一个神预言。
这就好比在一艘豪华游轮上,大家都在开香槟狂欢,只有船长看着远处的乌云,命令所有人穿上救生衣,当时大家觉得船长扫兴,结果没过多久,风暴真的来了。
“活下去”这三个字,不仅仅是口号,更是万科战略转型的发令枪,从那时起,万科不再单纯追求规模的增长,不再执着于谁是销售榜的第一名,他们开始真正地思考:如果房地产的“黄金时代”结束了,“白银时代”甚至“黑铁时代”来了,我们靠什么吃饭?
这种危机意识,是万科能够穿越周期的关键,就像我们在生活中理财,如果你总是假设收入会永远高速增长,你就会背负过高的债务,一旦失业,生活就会崩塌,万科做的,就是在这个行业还在狂欢的时候,开始存粮、还债、锻炼身体。
换个赛道:从开发商变成“服务商”
这几年,如果你仔细观察万科,会发现它变得越来越不像一家传统的房地产公司了。
以前我们去售楼处,置业顾问会给我们讲沙盘、讲户型,现在你去万科的一些项目,他们可能会跟你聊“长租公寓”,聊“物流地产”,聊“印力集团”。
这里有一个具体的例子:我的一个表弟刚大学毕业,在一线城市工作,买房对他来说太遥远了,租房又怕遇到黑中介,他住进了万科的“泊寓”,那里不仅有公共的健身房、阅读区,还有定期组织的社群活动,比如一起看电影、聚餐,这不仅仅是一个床位,而是一个在城市落脚的社区。
这就是万科的转型方向:从“房地产开发”转向“城乡建设与生活服务商”。
在我看来,这是一条更难走,但更正确的路。
卖房子是一锤子买卖,只要地拿对了、产品设计对了,钱就赚到了,但做服务是细水长流,赚的是辛苦钱,比如万科旗下的“万物云”,也就是现在的物业板块,已经上市了,他们不仅服务万科的小区,还接手了很多其他开发商的楼盘,甚至做起了城市市政服务(比如给某个街道打扫卫生、维护路灯)。
再比如物流地产,我们在淘宝、京东买东西,为什么能次日达?因为背后有强大的仓储网络,万科旗下的万纬物流,在这个领域已经做到了头部,当你吃着冷链运输送来的新鲜冰淇淋时,可能它就是从万科的冷库里出发的。
这种转型,让万科不再仅仅依赖“卖房”这一条腿走路,当房子卖不动的时候,他们还有物业费收,还有仓库租金收,还有商场租金收,这就像一个人,主业工资降了,但他还有副业在做理财、做咨询,生活自然就更能抗风险。
风暴眼中的万科:还能稳住吗?
万科并不是完美的,最近两年,关于万科的负面传闻也不少,债务违约”的谣言,比如股价的持续下跌,比如在行业大洗牌中也被波及。
这就好比一个长跑运动员,前面跑得太快,或者路面突然变得泥泞,难免会踉跄一下,特别是当恒大、碧桂园等曾经的巨头纷纷倒下或陷入困境时,市场的恐慌情绪是会传染的,大家会想:万科会不会是下一个?
但我个人对万科依然持有谨慎乐观的态度。
为什么?因为万科的“基因”不同,万科一直以稳健著称,他们的净负债率在行业里一直控制得比较低,这就好比两个人,一个是借钱消费、透支未来的卡奴,一个是量入为出、手里有积蓄的工薪族,当经济不好的时候,后者显然更能扛。
万科有着中国房地产行业最成熟的职业经理人团队,王石虽然退休了,但他建立的制度还在,郁亮以及现在的祝九胜,都是非常务实的管理者,他们不搞一言堂,不搞家族式管理,决策相对理性。
这里我要发表一个稍微尖锐一点的观点:万科现在的痛苦,是“优等生”的痛苦。 它不是那种因为乱来而导致的崩盘痛苦,而是因为“想活得好”但在大环境下不得不“求生存”的痛苦,这种痛苦虽然难受,但通常是致命性较低的。
万科与我们每个人的关系
写到最后,万科集团简介其实不仅仅是一家公司的历史,它也是我们这代人生活的背景板。
对于购房者来说,万科代表了一种“安全感”,虽然现在买期房大家都有点怕烂尾,但万科交付的记录,依然是行业里最好的那一档,对于投资者来说,万科代表了一种“韧性”,是在动荡时代寻找避风港的参考坐标。
在这个充满不确定性的时代,万科的故事告诉我们:没有永远高速增长的行业,也没有永远躺着赚钱的企业。 唯有保持敬畏,唯有真正关心用户的生活需求(无论是住大房子还是租小单间),唯有在晴天时修屋顶,才能在暴风雨来临时,不至于被掀翻。
万科正在经历它成立以来最严峻的考验,它也许不再是那个呼风唤雨的地产霸主,但它正在努力变成一个更接地气、更长久、更懂生活的“服务商”。
对于我们普通人而言,看着万科如何走出这场危机,本身就是一堂生动的财经课,它教会我们关于危机管理、关于转型、关于如何在时代的洪流中,守住自己的立身之本。
未来的万科会怎样?我不敢打包票说它会重回巅峰,但我敢打赌,只要大家还需要房子住,还需要有人打扫卫生,还需要快递运送,万科这个名字,大概率还会在我们的生活中存在很长一段时间,这就足够了。





还没有评论,来说两句吧...