930楼市调控七周年回眸，在那场全民疯狂的盛宴里，我们究竟错过了什么？

如果不提年份,光说“930”，对于很多老股民或者老房奴来说，可能只是一个普通的日期，但对于中国房地产市场的观察者和亲历者而言，“930”这三个数字组合在一起，代表着一个时代的分水岭，一场关于财富、焦虑与政策博弈的深刻记忆。

那是2016年的9月30日。

七年过去了,当我们再次回望那个节点，心中涌动的不仅仅是对于房价涨跌的唏嘘，更是对那个充满躁动与欲望的时代的深刻反思，作为一名在金融财经领域摸爬滚打多年的写作者，我想和大家聊聊，在那场以“930新政”为转折点的楼市风暴中，普通人经历了什么，我们又该从中学到什么。

记忆中的2016：当“抢房”成为一种全民信仰

要把时间拨回到2016年的下半年,那种氛围现在的年轻人可能很难想象，那时候的空气里，似乎都弥漫着金钱的味道。

那时候我有一个朋友,叫老张，老张是个典型的理工男，平时话不多，最大的爱好就是研究代码和攒钱，2016年年初的时候，老张手里攒了大概50万现金，这在当时的一二线城市，确实是个尴尬的数字，不够付全款，做首付又显得捉襟见肘。

那时候的市场情绪是怎么样的呢？我记得很清楚，那是“恐慌”二字。

从一线城市北上广深,开始向“四小龙”（南京、苏州、厦门、合肥）蔓延，紧接着，热点二线城市全线沸腾，售楼处里彻夜灯火通明，不是在搞活动，而是在排队，甚至有的城市，为了买房要摇号，甚至要为了买房资格而“假离婚”。

老张当时住在杭州,我记得那是8月份的一个周末，老张给我打电话，声音都在发抖：“兄弟，你说我要不要现在去签合同？那房子我看都没看，置业顾问说现在不签，下午每平米涨2000。”

我当时劝他冷静,我说这明显是非理性繁荣，泡沫太大了，但老张没听我的，他那种恐惧，不是来自于贪婪，而是来自于“被抛弃”，他看着身边那些不如他的同事、朋友，因为早两年买了房，资产瞬间翻倍，那种阶层跃迁的诱惑和对阶层滑落的恐惧，彻底击穿了他的心理防线。

在2016年的那个夏天,无数个像老张一样的普通人，掏空了“六个钱包”，背负了长达30年的巨额债务，冲进了那个火热的战场，他们当时唯一的信念就是：只要买了房，人生就赢了；只要不买房，就会被时代甩在身后。

930急刹车：政策这只“看得见的手”有多重？

就在市场情绪几乎失控,杠杆率加到极致的时候，2016年9月30日，北京率先发布了“京八条”，紧接着，全国20多个热点城市在短短几天内密集出台了调控政策。

这就是后来被称为“930新政”的历史性事件。

这次调控和以往不同,它不是那种“挠痒痒”式的微调，而是真刀真枪的限制，提高首付比例，尤其是认房又认贷；限制购房资格；严查违规资金流入楼市。

我为什么说这是一个分水岭？因为在此之前，房地产是国民经济的发动机，是刺激经济的工具；而在此之后，“房住不炒”这四个字，开始真正成为悬在楼市头顶的达摩克利斯之剑。

让我印象最深的一个案例,是发生在北京的一对年轻夫妇，他们为了买二套房，办理了假离婚，手续刚办完，930新政来了，政策规定离婚一年内购房按二套房算，首付比例从30%直接飙升到了60%甚至更高。

这对夫妇傻眼了,他们手里只有首套房的资金，现在要么面临巨额的资金缺口，要么就要背负高得离谱的利息，更讽刺的是，因为这次变故，两人感情出现裂痕，最后假离婚变成了真分手。

这个故事听起来很残酷,但这就是金融市场的残酷性。政策风险（Policy Risk）是所有投资中最大的不可控变量。 很多人只看到了房价上涨的收益，却忽略了政策转向时，那个巨大的“回撤”可能瞬间吞噬一个家庭的幸福。

从金融学的角度看,930新政是一次典型的“去杠杆”行动，在那之前，大家都在用银行的钱博取自己的收益，杠杆率极高，一旦市场逆转，高杠杆就是致命的毒药，930新政，实际上是强行给全社会去杠杆，虽然过程痛苦，但从宏观审慎的角度看，它避免了一场可能更具毁灭性的系统性金融风险。

幸存者偏差与高位站岗者的叹息

七年过去了,现在的楼市环境已经发生了天翻地覆的变化。

如果我们现在回过头来评价930前后的那波行情,你会发现一个非常有趣的现象：大家记住的，永远是那些在最高点前逃顶的人，或者是2016年前咬牙上车的人，而那些在2016年底、2017年初“高位站岗”的人，他们的声音往往被淹没在了历史的尘埃里。

这就是典型的“幸存者偏差”。

我认识一位叫李姐的读者,她在2017年初，也就是930新政发酵后的几个月，在环京区域（比如燕郊、大厂）买了房，当时那是“京津冀一体化”炒得最热的时候，燕郊的房价有些都冲到了4万一平。

李姐当时觉得,北京买不起，买环京也是一样的，毕竟通州要作为城市副中心发展了，她也是拿出了全家积蓄，加上借亲戚的钱，凑了100万首付，买了一套小两居。

结果呢？后来的事情大家都知道了，随着严格的调控和限购，环京楼市腰斩，甚至膝盖斩，李姐那套房子，现在的挂牌价连当初的一半都不到，而且根本有价无市，卖不出去。

前段时间李姐给我发微信,她说：“我现在每个月还要还一万多的房贷，房子租出去只能租两千，我想断供，但是又怕上征信，孩子以后上学受影响，我这几年，就像背着一块石头在生活。”

李姐的痛苦是真实的,也是普遍的，这给我们提供了一个极其重要的个人观点：在金融市场上，没有只涨不跌的资产，也没有永远的避风港。

很多人在2016年犯的一个最大的逻辑错误,就是把“趋势”当成了“真理”，他们看到房价涨了十年，就认为房价会永远涨下去，认为政府不敢让房价跌，但事实上，任何资产价格最终都要回归基本面，回归到租售比、居民收入杠杆这些最朴素的指标上。

930新政其实是在告诉所有人：不要试图与国家意志做对，不要试图在泡沫破裂前最后一刻接那个烫手的山芋。

穿越周期：在“房住不炒”的新时代寻找确定性

写到这里,我想谈谈我的核心观点。

930新政已经过去七年了,这七年里，我们经历了疫情的冲击，经历了经济结构的转型，房地产的黄金时代，毫无疑问已经结束了，但这并不意味着房地产没有价值，而是它的价值逻辑变了。

以前,房子是“金融资产”，买了就是为了卖，为了增值。房子回归到了“居住属性”，它是消费品，是让你在城市里安身立命的工具，而不是让你一夜暴富的彩票。

作为一个财经写作者,我见过太多因为赌注太大而输得一塌涂地的人，也见过太多因为稳健而穿越周期的人。

在这个新时代,我们该如何面对资产的潮汐？

第一，敬畏杠杆，现金流为王。 不管你是买房还是炒股，千万不要觉得自己能精准预测顶和底，老张在2016年虽然赚了，但他那几年过得并不轻松，因为每个月的房贷压得他喘不过气，不敢换工作，不敢消费，这就是杠杆的代价，在当下这个不确定的环境里，拥有充足的现金流，比拥有账面上的浮盈更重要。

第二，不要迷信“永远上涨”的神话。 任何投资都有周期，有盛夏，就有寒冬，930新政就是那个盛夏结束的信号铃，如果你在铃响之后还往场子里冲，那你就是韭菜，现在的市场逻辑是分化，核心城市的核心地段依然有保值属性，但那些远郊的、没有产业支撑的“概念房”，可能会像李姐买的那样，成为长期的负资产。

第三，投资自己，才是最大的“930”。 如果说2016年的930是楼市政策的转折点，那么对于我们每个人来说，每一天都应该是自己认知升级的“930”，与其把身家性命押注在一张钢筋水泥的契约上，不如投资自己的技能、视野和认知。

我身边有一个反面的例子,也有一个正面的例子。反面例子是李姐，把所有钱都变成了死资产，现在动弹不得。正面例子是我的另一个朋友小王，2016年大家都在抢房的时候，他因为算不过来账（租售比太低），坚决没买，他拿着那笔钱，这几年读了个MBA，换了份更有前景的工作，工资翻了两倍，去年，他因为结婚需要，在市场回调的时候，从容地买了一套自住房，价格比2016年的高点低了20%，而且他的收入完全覆盖房贷，毫无压力。

你看,同样的起点，不同的选择，七年后的境遇天差地别。