入冬的厦门,海风里已经带了几分凉意,而在房地产圈子里,这股凉意似乎比天气来得更早一些。
就在前几天,厦门迎来了2024年的第四次土拍,说实话,作为一名在这个行业里摸爬滚打多年的财经写作者,现在的土拍现场已经很难让我再找回几年前那种“热血沸腾”的感觉了,那时候,举牌号此起彼伏,开发商为了抢一块地能打破头,甚至现场还能看到因为抢地而面红耳赤的争吵,而现在,一切都变得井然有序,甚至可以说,有些过于“冷静”了。
这次厦门第四次土拍,不仅是一场土地交易,更像是一次对厦门楼市底牌的公开摊牌,它透露出的信号,既残酷又现实,我想撇开那些冷冰冰的数据,用更接地气的方式,和大家聊聊这次土拍背后的门道,以及它对我们普通人的生活到底意味着什么。
土拍现场的“静默”:没有硝烟的战场
这次土拍最直观的感受是什么?是“分化”。
如果你仔细看这次土拍的地块分布,你会发现一个非常有意思的现象:岛内的核心地块,依然有人捧场;而岛外或者位置稍显尴尬的地块,哪怕条件给得再宽,也很难激起太大的浪花。
我记得土拍那天,我的一位在国企做投资总监的老友——我们就叫他老张吧,给我发了个微信:“今天这现场,比以前安静多了,大家都是来‘完成任务’的。”
老张的话虽然调侃,却道出了实情,这次土拍,依然是央企、国企唱主角,民营房企呢?大多在“潜水”,或者干脆就没来,为什么?因为现在的市场逻辑变了,以前是“博傻理论”,只要敢拿地,盖好房子就能涨价卖,谁胆子大谁赚钱,现在是“生存法则”,现金流比利润重要,不拿地是等死,乱拿地是找死。
咱们来看个具体的例子,这次岛内出让的某地块,位置确实不错,周边配套成熟,开发商的报价非常克制,几乎没有溢价,基本上就是以底价成交,这说明什么?说明开发商对未来的房价预期非常保守,他们不敢赌未来两年房价会大涨,所以拿地的时候,就把利润空间算得死死的,生怕算错一个小数点,项目就亏本。
这种“静默”,对于市场来说,其实是一种理性的回归,但同时也折射出一种信心的缺失,当大家都不再疯狂抢地时,说明大家都觉得“暴利时代”彻底结束了。
老李的焦虑:地价降了,我的房子怎么办?
说到这里,我不得不提一个我身边真实发生的故事,这可能是很多厦门人现在的缩影。
我的邻居老李,是个典型的厦门土著,手里握着两套岛外的房子,这几年,看着房价从高点回落,老李心里一直像压了块大石头,这次土拍结果出来后,老李特意跑来问我:“这次土拍,好几块地的楼面价(就是开发商拿地的成本价)都比前几年便宜了不少,是不是意味着我的房子还要跌?”
老李的担忧非常真实,也非常具有代表性。
在过去的楼市黄金十年里,我们形成了一种思维定势:面粉(地价)贵了,面包(房价)肯定贵,所以每次土拍地价创新高,老业主们就会欢欣鼓舞,觉得自己资产又增值了,但这个逻辑在当下还成立吗?
我的回答很直接,可能有点刺耳,但我必须说实话:“老李,现在的逻辑变了,地价低,是因为开发商不敢拿高价地,而不是因为这块地不值钱,新地块出来的产品,为了能卖得动,肯定会卷产品力,卷得你现在的老房子毫无招架之力。”
这就是一个非常残酷的现实:价格体系的重构。
这次厦门第四次土拍,很多地块的起拍楼面价本身就经过了下调,这是政府在顺应市场行情,给开发商留出利润空间,这对于存量房业主来说,意味着“价格锚点”下移了。
如果新拍出来的地,盖出来的房子,卖价只有3万(假设),那你旁边挂4万、5万的二手房,竞争力在哪里?唯一的出路就是降价,土拍地价的理性回归,其实是在倒逼二手房市场继续挤泡沫。
看着老李叹着气离开的背影,我心里也挺不是滋味,但对于普通投资者来说,认清这个趋势,比活在过去的梦里更重要。
产品的进化:当房子回归“居住属性”
虽然市场冷清,但如果我们换个角度看,这次土拍其实对真正的“刚需”和“改善型”购房者是个利好。
为什么这么说?因为开发商不赚钱了,他们要想活下去,就只能在产品上下功夫,以前房子好卖,开发商盖个“猪圈”都能卖出去(夸张了点,但大家懂我意思),现在不行了。
这次土拍的一些地块指标,其实透露出政府对于“好房子”的引导,有的地块允许建设更低容积率的产品,有的地块对于阳台赠送率、得房率有了更宽松的计算方式。
这就意味着,未来一两年内厦门入市的新盘,可能会出现一批“超能打”的产品。
我举个例子,我表妹小林和老公结婚三年,一直住在岛内一套老破小里,一直想换套大点的改善房,但总觉得现在的房子要么太贵,要么公摊太大,户型设计也不合理,她跟我抱怨:“花几百万买个房子,入户玄关都没有,餐厅还要卡在客厅和厨房中间,太憋屈了。”
我告诉她:“再等等,看看这次土拍地块出来的产品。”
因为现在的开发商为了卖房,真的是在“卷”产品,以前那种89平米只能做两房半的户型,现在可能能做到三房两厅两卫,甚至带个入户花园,以前外立面真石漆凑合,现在现在全是玻璃幕墙、铝板。
这就是“良币驱逐劣币”的过程。
厦门第四次土拍,实际上是在筛选开发商,只有那些资金实力雄厚、产品力强的国企央企,或者极少数优质的民企,才能留下来,而这些留下来的人,为了把地价转化成现金流,必须把房子盖得让购房者无法拒绝。
对于像我表妹这样真正有自住需求的人来说,这次土拍后的市场,或许能给他们提供性价比更高的选择,你是愿意为了那个“地段”去买一个老破小,还是愿意稍微等一等,去买一个产品设计更符合现代生活理念的新盘?这值得大家深思。
财政的逻辑:土地财政的“软着陆”
作为一个财经写作者,我不能只看房子,还得看城市的账本。
厦门第四次土拍,从宏观层面看,是地方政府在努力维持土地财政的“软着陆”,大家都知道,过去几十年,城市的发展很大程度上依赖卖地收入,但现在,卖地难了。
这次土拍,我们能感觉到政府的“诚意”,这种诚意不是体现在数量上,而是体现在策略上。
供地节奏在变慢。 不再像以前那样大规模推地,而是细水长流,保证每次土拍都有核心地块撑场面,避免出现“流拍潮”打击市场信心。
地块条件在放松。 以前恨不得把地块的每一寸土都算清楚,现在在容积率、商配比例、甚至付款周期上,都给了开发商很大的喘息空间,这就像商场里的衣服不好卖了,商场不仅允许商家打折,甚至还允许商家搞“分期付款”,目的只有一个:把货卖出去。
这种策略是非常明智的,如果硬撑着不降价、不放松条件,结果就是地没人拍,地方财政颗粒无收,市场信心更是跌入谷底,现在适度让利,虽然单块地的收入少了,但至少能维持交易,能保证城市的基建运转,能保住大家的就业。
我个人非常赞同这种做法,这就好比股市里的“熔断了”,与其暴跌崩盘,不如慢慢阴跌,在这个过程中完成出清和调整,厦门这次土拍,就是在做这个“调整”的动作。
个人观点:不要赌“V型反转”,要赌“长期价值”
文章写到这里,我想总结一下我的核心观点。
面对厦门第四次土拍,以及未来的楼市走向,我有几句掏心窝子的话想对大家说:
第一,彻底放弃“炒房暴富”的幻想。 这次土拍再次证明,不管是政府还是开发商,都不希望房价再暴涨,政府要稳,开发商要回款,如果你现在还想通过加杠杆买房来一夜暴富,那大概率会站在山岗上吹冷风,现在的市场,流动性很差,你买进去容易,想卖出来难。
第二,关注“核心资产”的稀缺性。 虽然整体市场在调整,但厦门作为福建的经济龙头,其核心地段(比如岛内的一些稀缺景观资源、顶级学区资源)的资产,依然具有保值属性,这次土拍中,优质地块依然有竞争,这就说明了聪明钱(虽然现在主要是国企的钱)依然在往这些地方流,对于普通购房者,如果你手头有钱,想置换,现在就是卖掉手里的“垃圾资产”(老破大、远郊盘),置换“核心资产”的好时机。
第三,相信城市的韧性。 厦门是个好城市,这点毋庸置疑,环境好,城市界面干净,医疗教育资源在福建也是顶级的,土拍冷清,只是因为处于周期底部,而不是城市不行了,相反,通过这次土拍,挤掉了泡沫,降低了开发商的成本,长远来看,有利于厦门楼市的健康发展。
第四,现金流为王。 不管你是买房还是卖房,现金流都是第一位的,对于购房者来说,不要把自己逼到每个月还贷压力巨大的地步,因为未来的收入预期也存在不确定性,对于投资者来说,如果你手里有房子,且租金回报率极低,甚至租不出去,那么趁着现在市场还有点交易量,果断割肉或许是止损的最佳方式。
在寒意中寻找生活的温度
厦门第四次土拍,就像一面镜子,照出了楼市的众生相,有焦虑的房东,有谨慎的开发商,也有在观望中寻找机会的年轻人。
生活还得继续,房子终究是用来住的,而不是用来炒的,当土拍不再成为新闻头条的狂欢,当房价不再成为茶余饭后唯一的谈资,或许我们才能把更多的心思放在生活本身。
我想起那天土拍结束后,我路过五缘湾,看到夕阳洒在湾面上,金光粼粼,几个年轻人在湿地公园里露营、烧烤,笑声传得很远,那一刻我意识到,无论房价怎么波动,无论土拍结果如何,这座城市的生活气息依然在流动。
对于这次土拍,我们不必过度悲观,更不能盲目乐观,它只是一个信号,告诉我们:冬天来了,春天也就不远了,但在这个冬天,我们要穿暖和点,捂紧自己的钱袋子,等待下一个周期的花开。
这,就是我对厦门第四次土拍最真实的解读。




还没有评论,来说两句吧...