厦门第四次土拍，当国企成为最后玩家，普通购房者该何去何从？

入冬的厦门,海风里已经带了几分凉意，而在房地产圈子里，这股凉意似乎比天气来得更早一些。

就在前几天,厦门迎来了2024年的第四次土拍，说实话，作为一名在这个行业里摸爬滚打多年的财经写作者，现在的土拍现场已经很难让我再找回几年前那种“热血沸腾”的感觉了，那时候，举牌号此起彼伏，开发商为了抢一块地能打破头，甚至现场还能看到因为抢地而面红耳赤的争吵，而现在，一切都变得井然有序，甚至可以说，有些过于“冷静”了。

这次厦门第四次土拍,不仅是一场土地交易，更像是一次对厦门楼市底牌的公开摊牌，它透露出的信号，既残酷又现实，我想撇开那些冷冰冰的数据，用更接地气的方式，和大家聊聊这次土拍背后的门道，以及它对我们普通人的生活到底意味着什么。

土拍现场的“静默”：没有硝烟的战场

这次土拍最直观的感受是什么？是“分化”。

如果你仔细看这次土拍的地块分布,你会发现一个非常有意思的现象：岛内的核心地块，依然有人捧场；而岛外或者位置稍显尴尬的地块，哪怕条件给得再宽，也很难激起太大的浪花。

我记得土拍那天,我的一位在国企做投资总监的老友——我们就叫他老张吧，给我发了个微信：“今天这现场，比以前安静多了，大家都是来‘完成任务’的。”

老张的话虽然调侃,却道出了实情，这次土拍，依然是央企、国企唱主角，民营房企呢？大多在“潜水”，或者干脆就没来，为什么？因为现在的市场逻辑变了，以前是“博傻理论”，只要敢拿地，盖好房子就能涨价卖，谁胆子大谁赚钱，现在是“生存法则”，现金流比利润重要，不拿地是等死，乱拿地是找死。

咱们来看个具体的例子,这次岛内出让的某地块，位置确实不错，周边配套成熟，开发商的报价非常克制，几乎没有溢价，基本上就是以底价成交，这说明什么？说明开发商对未来的房价预期非常保守，他们不敢赌未来两年房价会大涨，所以拿地的时候，就把利润空间算得死死的，生怕算错一个小数点，项目就亏本。

这种“静默”，对于市场来说，其实是一种理性的回归，但同时也折射出一种信心的缺失，当大家都不再疯狂抢地时，说明大家都觉得“暴利时代”彻底结束了。

老李的焦虑：地价降了，我的房子怎么办？

说到这里,我不得不提一个我身边真实发生的故事，这可能是很多厦门人现在的缩影。

我的邻居老李,是个典型的厦门土著，手里握着两套岛外的房子，这几年，看着房价从高点回落，老李心里一直像压了块大石头，这次土拍结果出来后，老李特意跑来问我：“这次土拍，好几块地的楼面价（就是开发商拿地的成本价）都比前几年便宜了不少，是不是意味着我的房子还要跌？”

老李的担忧非常真实,也非常具有代表性。

在过去的楼市黄金十年里,我们形成了一种思维定势：面粉（地价）贵了，面包（房价）肯定贵，所以每次土拍地价创新高，老业主们就会欢欣鼓舞，觉得自己资产又增值了，但这个逻辑在当下还成立吗？

我的回答很直接,可能有点刺耳，但我必须说实话：“老李，现在的逻辑变了，地价低，是因为开发商不敢拿高价地，而不是因为这块地不值钱，新地块出来的产品，为了能卖得动，肯定会卷产品力，卷得你现在的老房子毫无招架之力。”

这就是一个非常残酷的现实：价格体系的重构。

这次厦门第四次土拍,很多地块的起拍楼面价本身就经过了下调，这是政府在顺应市场行情，给开发商留出利润空间，这对于存量房业主来说，意味着“价格锚点”下移了。

如果新拍出来的地,盖出来的房子，卖价只有3万（假设），那你旁边挂4万、5万的二手房，竞争力在哪里？唯一的出路就是降价，土拍地价的理性回归，其实是在倒逼二手房市场继续挤泡沫。

看着老李叹着气离开的背影,我心里也挺不是滋味，但对于普通投资者来说，认清这个趋势，比活在过去的梦里更重要。

产品的进化：当房子回归“居住属性”

虽然市场冷清,但如果我们换个角度看，这次土拍其实对真正的“刚需”和“改善型”购房者是个利好。

为什么这么说？因为开发商不赚钱了，他们要想活下去，就只能在产品上下功夫，以前房子好卖，开发商盖个“猪圈”都能卖出去（夸张了点，但大家懂我意思），现在不行了。

这次土拍的一些地块指标,其实透露出政府对于“好房子”的引导，有的地块允许建设更低容积率的产品，有的地块对于阳台赠送率、得房率有了更宽松的计算方式。

这就意味着,未来一两年内厦门入市的新盘，可能会出现一批“超能打”的产品。

我举个例子,我表妹小林和老公结婚三年，一直住在岛内一套老破小里，一直想换套大点的改善房，但总觉得现在的房子要么太贵，要么公摊太大，户型设计也不合理，她跟我抱怨：“花几百万买个房子，入户玄关都没有，餐厅还要卡在客厅和厨房中间，太憋屈了。”

我告诉她：“再等等，看看这次土拍地块出来的产品。”

因为现在的开发商为了卖房,真的是在“卷”产品，以前那种89平米只能做两房半的户型，现在可能能做到三房两厅两卫，甚至带个入户花园，以前外立面真石漆凑合，现在现在全是玻璃幕墙、铝板。

这就是“良币驱逐劣币”的过程。

厦门第四次土拍,实际上是在筛选开发商，只有那些资金实力雄厚、产品力强的国企央企，或者极少数优质的民企，才能留下来，而这些留下来的人，为了把地价转化成现金流，必须把房子盖得让购房者无法拒绝。

对于像我表妹这样真正有自住需求的人来说,这次土拍后的市场，或许能给他们提供性价比更高的选择，你是愿意为了那个“地段”去买一个老破小，还是愿意稍微等一等，去买一个产品设计更符合现代生活理念的新盘？这值得大家深思。

财政的逻辑：土地财政的“软着陆”

作为一个财经写作者,我不能只看房子，还得看城市的账本。

厦门第四次土拍,从宏观层面看，是地方政府在努力维持土地财政的“软着陆”，大家都知道，过去几十年，城市的发展很大程度上依赖卖地收入，但现在，卖地难了。

这次土拍,我们能感觉到政府的“诚意”，这种诚意不是体现在数量上，而是体现在策略上。

供地节奏在变慢。 不再像以前那样大规模推地，而是细水长流，保证每次土拍都有核心地块撑场面，避免出现“流拍潮”打击市场信心。

地块条件在放松。 以前恨不得把地块的每一寸土都算清楚，现在在容积率、商配比例、甚至付款周期上，都给了开发商很大的喘息空间，这就像商场里的衣服不好卖了，商场不仅允许商家打折，甚至还允许商家搞“分期付款”，目的只有一个：把货卖出去。

这种策略是非常明智的,如果硬撑着不降价、不放松条件，结果就是地没人拍，地方财政颗粒无收，市场信心更是跌入谷底，现在适度让利，虽然单块地的收入少了，但至少能维持交易，能保证城市的基建运转，能保住大家的就业。

我个人非常赞同这种做法,这就好比股市里的“熔断了”，与其暴跌崩盘，不如慢慢阴跌，在这个过程中完成出清和调整，厦门这次土拍，就是在做这个“调整”的动作。

个人观点：不要赌“V型反转”，要赌“长期价值”

文章写到这里,我想总结一下我的核心观点。

面对厦门第四次土拍,以及未来的楼市走向，我有几句掏心窝子的话想对大家说：

第一，彻底放弃“炒房暴富”的幻想。 这次土拍再次证明，不管是政府还是开发商，都不希望房价再暴涨，政府要稳，开发商要回款，如果你现在还想通过加杠杆买房来一夜暴富，那大概率会站在山岗上吹冷风，现在的市场，流动性很差，你买进去容易，想卖出来难。

第二，关注“核心资产”的稀缺性。 虽然整体市场在调整，但厦门作为福建的经济龙头，其核心地段（比如岛内的一些稀缺景观资源、顶级学区资源）的资产，依然具有保值属性，这次土拍中，优质地块依然有竞争，这就说明了聪明钱（虽然现在主要是国企的钱）依然在往这些地方流，对于普通购房者，如果你手头有钱，想置换，现在就是卖掉手里的“垃圾资产”（老破大、远郊盘），置换“核心资产”的好时机。

第三，相信城市的韧性。 厦门是个好城市，这点毋庸置疑，环境好，城市界面干净，医疗教育资源在福建也是顶级的，土拍冷清，只是因为处于周期底部，而不是城市不行了，相反，通过这次土拍，挤掉了泡沫，降低了开发商的成本，长远来看，有利于厦门楼市的健康发展。

第四，现金流为王。 不管你是买房还是卖房，现金流都是第一位的，对于购房者来说，不要把自己逼到每个月还贷压力巨大的地步，因为未来的收入预期也存在不确定性，对于投资者来说，如果你手里有房子，且租金回报率极低，甚至租不出去，那么趁着现在市场还有点交易量，果断割肉或许是止损的最佳方式。