600223鲁商置业，告别钢筋水泥，拥抱玻尿酸与银发经济，这只鲁股能否凤凰涅槃？

在这个充满不确定性的资本市场里，我们总是在寻找那些能够穿越周期的故事，我想和大家聊聊一只非常有意思的股票——600223鲁商置业，如果你对它的印象还停留在那个在山东各地盖房子、卖水泥的房地产商，那你可能真的要错过一场关于生存、转型与重头再来的好戏了。

作为一名长期关注财经板块的写作者，我看过太多企业因为固守成规而被时代抛弃，也见过不少壮士断腕、换道超车的案例，鲁商置业，显然属于后者，但这并不意味着它已经是一只“稳赢”的股票，恰恰相反，它正处于一个充满博弈的“深水区”。

我们就剥开枯燥的K线图，用更生活化的视角，来剖析这家山东国企到底在经历什么,以及它的未来究竟值不值得我们下注。

房地产的“黄金时代”落幕，转身是唯一的生路

咱们先得聊聊大环境，这几年，大家身边肯定都有这样的例子：以前那个天天在朋友圈晒售楼处喜报的做中介的朋友，要么转行去送外卖了，要么开始做起了保险，房地产的寒意,是切切实实传导到了每一个人的体感里的。

对于鲁商置业来说，这种感觉更为强烈，作为山东省国资委下属的重要上市平台，它曾经是鲁商集团手里的一张“王牌”，在房地产狂飙突进的年代，鲁商置业在济南、青岛等地拿地盖楼，日子过得那是相当滋润，那时候，只要敢拿地，就能赚钱,闭着眼睛都能把财报做得漂漂亮亮。

潮水退去,才知道谁在裸泳。

随着“房住不炒”政策的深入实施，以及整个行业供需关系的根本性逆转，传统的房地产开发业务已经从“印钞机”变成了“绞肉机”，高负债、高库存、低周转，这“三座大山”压得无数民营房企喘不过气,甚至直接暴雷。

虽然鲁商置业有国企背景，融资成本相对低，安全性相对高，但在一个下行的电梯里，你哪怕做俯卧撑，上升的速度也是有限的，如果不转型，它面临的将是利润的不断摊薄,甚至被边缘化。

这就好比以前大家都爱吃红烧肉，你是做红烧肉的大厨，生意火爆，但现在大家开始讲究健康饮食，爱吃轻食了，你还死守着红烧肉不放，结果只能是看着客流越来越少，鲁商置业的管理层做出了一个极其大胆，甚至可以说是“壮士断腕”的决定：从房地产里跳出来，转向大健康和生物医药。

一场关于“玻尿酸”的华丽冒险

说到鲁商置业的转型，就不得不提它旗下的那个“宝贝疙瘩”——福瑞达医药集团。

很多女性朋友可能对福瑞达旗下的品牌并不陌生，比如那个在抖音直播间里经常卖断货的“颐莲”玻尿酸喷雾，还有主打微生态护肤的“瑷尔博士”,这些都是福瑞达旗下的拳头产品。

这里我要插入一个我身边的真实生活实例。

我老婆是个典型的成分党，以前买护肤品非大牌不用，什么兰蔻、雅诗兰黛那是梳妆台的常客，但大概从两年前开始，我发现她的梳妆台上多了一堆长相朴素、甚至有点像药瓶子的国货，我就问她：“怎么，这是要省钱了？”

她白了我一眼说：“你懂什么，这叫‘精准护肤’，你看这个颐莲的喷雾，成分透明质酸（玻尿酸）就是福瑞达自己产的，那是全球最大的玻尿酸研发和生产基地之一，以前还是给国际大牌供货的原料商，现在人家自己做终端产品，同样的成分，价格只有大牌的三分之一，我为什么要当冤大头？”

从那以后，我深刻意识到了“福瑞达”在这个细分领域的统治力。

这就是鲁商置业转型的底气所在，它不是盲目地去搞什么高科技或者新能源，而是依托鲁商集团多年来在生物医药领域的积累,将福瑞达这个优质资产注入上市公司。

这就好比那个做红烧肉的大厨，发现家里其实一直藏着一手做“轻食沙拉”的绝活，而且食材都是自家种的有机菜，他干脆把红烧肉摊子缩小了，把“轻食沙拉”推到了C位。

从财务数据上看，这种变化已经非常明显，如果你仔细研读它近几年的财报，你会发现一个很有趣的现象：原本占比极高的房地产营收在逐渐下降，而生物医药、化妆品等“大健康”业务的营收和利润占比在飞速飙升，甚至在某些季度,健康业务的利润已经超过了传统的地产卖房利润。

这不仅仅是数字的游戏，这是商业逻辑的根本重构，卖房子是一锤子买卖，卖玻尿酸面膜、卖保健品，那是细水长流的高频消费，资本市场最爱的就是这种高复购、高毛利的生意模式。

资产置换：左手倒右手，还是腾笼换鸟？

转型从来都不是请客吃饭,必然伴随着阵痛和复杂的资本运作。

去年，鲁商置业做了一个大动作：把持有的房地产开发业务相关的资产，转让给了鲁商集团旗下的其他公司,同时彻底聚焦健康产业。

这一举动在市场上引起了不小的争议，有人说，这是“左手倒右手”，是国企内部的资产腾挪，意义不大；也有人说，这是“腾笼换鸟”,彻底甩掉了包袱。

我个人的观点倾向于后者，但也要保持一份警惕。

为什么说是甩包袱？因为现在的房地产资产，在账面上可能看着还有不少存货价值，但实际上变现能力很差，你如果继续留在上市公司体系里，不仅要计提减值准备，影响利润，还要背负巨大的债务压力，把它剥离出去，虽然短期内可能让营收规模（因为地产盘子大）看起来缩水了，但上市公司的资产质量变轻了，负债率降下来了,利润表变干净了。

这就好比一个人背着一袋沉重的金砖在游泳，但这金砖是带铁刺的，扎得满身是血，现在他选择把金砖扔给岸上的同伴，自己轻装上阵去抓对岸的“大鱼”，你说他亏了吗？账面财富可能暂时少了,但他活下去并游得更快的概率大大增加了。

我们要看到山东国企改革的决心，山东省正在大力推动国企的资产证券化和提质增效，鲁商置业作为省里的重要上市平台，如果仅仅做一个普通的房地产商，那是没有任何战略价值的，但如果它能转型成为“山东大健康第一股”,那地位就完全不同了。

这次资产置换，我更愿意把它看作是一次“排毒”，虽然过程可能有些痛苦，比如涉及到的人员安置、债务重组等,但方向是对的。

“银发经济”风口下的鲁商样本

除了玻尿酸这种“颜值经济”，鲁商置业转型的另一个抓手是“银发经济”。

中国正在以前所未有的速度老龄化，这是一个宏大的叙事，但落实到具体的投资机会上,我们需要找到那些能真正解决老年人痛点的企业。

我有个邻居张大爷，今年72岁，退休金丰厚，但他最近很焦虑，为什么？因为他身体大不如前，儿女又都在外地忙工作，他不想去那种死气沉沉的养老院,但又担心在家突发意外没人管。

这时候，鲁商置业旗下的健康产业布局就显现出了潜在的价值，它不仅仅是卖保健品，更是在探索“物业+养老”的模式，想象一下，如果你住在鲁商的小区里，物业不仅仅是看门扫地，还能提供上门体检、康复理疗、助餐助浴等服务。

这种模式目前在很多地方还处于起步阶段，盈利模式也还在摸索中，但我认为，这是一条极其宽阔的护城河。

房地产商手里最大的资源是什么？是房子，是社区，是和业主最近的物理距离，鲁商置业坐拥山东大量的社区资源，如果能把“福瑞达的医药产品”和“社区的养老服务”打通，那它就不再是一个简单的开发商,而是一个深入家庭场景的健康服务商。

前两天我去参观他们其中一个健康城项目，看到那种集康复、养生、居住于一体的环境，说实话，连我都动了以后给父母置办一套的心思，这种“刚需”一旦被激活,其爆发力不亚于当年的刚需住房。

风险与挑战：别把转型想得太简单

说了这么多好话，作为一名理性的财经观察者，我必须给大家泼一盆冷水，投资600223鲁商置业,风险依然不小。

是“新赛道”的竞争烈度。 化妆品和生物医药行业，虽然利润高，但竞争也是惨烈的，玻尿酸领域有华熙生物这个绝对的霸主，爱美客也在虎视眈眈，福瑞达虽然拥有原料优势，但在品牌营销、高端化方面，与这些头部企业相比还有差距。我们在商场里逛一圈，会发现国货美妆琳琅满目，薇诺娜、珀莱雅等品牌攻势凶猛，鲁商旗下的品牌要想从“网红”变成“长红”，需要持续的研发投入和品牌建设,这每一分钱都是从净利润里掏出来的真金白银。

是“旧业务”的尾巴难断。 虽然进行了资产置换，但彻底剥离地产非一日之功，目前公司仍有部分存量项目和待结算资源，在当前楼市低迷的背景下，这些资产能不能顺利变现，会不会再次计提减值，都是悬在头上的达摩克利斯之剑，如果地产这块再次“暴雷”,会直接吞噬掉健康业务辛苦赚来的利润。

是市场情绪的波动。 A股的炒作逻辑往往很极端，前两年因为“医美概念”，鲁商置业被资金爆炒过一波，股价翻倍，但随后又是一地鸡毛，股价腰斩，现在的股价，很大程度上反映了市场对它转型“半信半疑”的态度，如果未来几个季度财报显示，健康业务的增长不及预期，股价可能会继续磨底,这对于投资者的耐心是极大的考验。