兴业全球视野基金，房贷利率要不要转LPR？
房贷利率“换锚”LPR只剩4个月，要不要换？
大家好，我叫小简。
前面跟大家聊到深圳高房价的问题时，就有朋友留言说想问问房贷利率到底要不要换成LPR利率。
对于现有的供房一族，这个问题确实还是比较重要的。
part1 什么是LPR
LPR（Loan Prime Rate）是贷款市场报价利率，是18家报价银行对最优质客户的贷款利率，个人贷款则在这个利率的基础上增加一定的点数，每个月的20号更新一次。
LPR包括1年期和5年期以上这两个品种，对于房贷来说，因为期限一般都超过5年、而且存在浮动利率贷款合同的定价基准问题，比较关注的是5年期以上的LPR。
从19年8月发布5年期LPR报价以来，这个利率一直在下降。
part2 房贷利率“换锚”LPR
央妈早在19年8月就宣布了贷款的LPR改革，核心目的就是为了让贷款的定价基准更加灵活，及时反映市场的变化，而不是行政管制的贷款基准利率。
想要实现这样一种效果，当市场上资金比较紧张的时候（比如月末、季末、年末或者节假日之前），利率上升，资金比较宽松时，利率就会下降。
19年10月8日开始，新房贷的利率也不再使用基准贷款利率，直接与LPR挂钩，在LPR基础上加减点，以往房贷利率打折或者上浮几成的计算方式就取消了。
目前大概90%的新放贷款都是参考LPR定价，但是对于原来就已经发放的存量浮动贷款利率来说，定价标准还是参考的贷款基准利率，所以央妈继续出手，要求：
20年3月初到8月底，
对于在20年1月1日之前和银行签订了商业房贷合同的客户，
并且合同是参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款的，要进行选择，
可以转换为固定利率（在房贷期限内利率不再改变））或者在LPR利率上加点（每个月浮动一次，按年进行调整），
并且要从一而终，机会只有一次，选了就不能再变，一旦选择转化，未来的贷款利率就会随着市场利率变化了。
这个存在几个问题：
1）转换范围
公积金贷款买房，不需要考虑转换问题；
房贷在20年12月31日之前到期的，不需要考虑转换；
房贷在20年1月1日之后签订的，也和这个问题无关；
原来的房贷合同是固定利率贷款（没有重定价条款，如利率在每年的1月1日调整），也不需要考虑。
2）转换时间
集中转换时间是今年3月1日至8月31日，过了这个时间段，理论上可行，但不方便，得看银行的政策，比较麻烦。
3）转换方式
只有两种，要么转成固定利率，要么转成LPR定价。
part3 要不要换成LPR
1）对比两种方式的利率和月供
我们知道，从2015年10月24日之后，5年期以上年贷款基准利率都是4.90%，假设在19年贷款买房，按照房贷上浮10%（4.9*110%=5.39%）计算一下：
转化为固定利率：
如果房贷利率5.39%，选择转化为固定利率，那么未来30年都是5.39%。
200万房贷，30年，则每个月需要还款11218.13元。
转化为LPR加点：
如果选择LPR浮动利率，在重定价日之前的房贷利率仍保持和原来一样。如果选择1月1日这一重定价日，那么以后每年的房贷利率都会按照上一个年度12月20日的5年期LPR加减固定点差调整一次。
这个固定的点差=现在的房贷利率-19年12月20日的LPR=5.39%-4.8%=0.59%。
选择转化为LPR后，利率为参考的LPR+固定点差=4.8%+0.59%=5.39%，这个值和转换前的房贷利率是一样的。
但下一年，
如果LPR升高至5%，房贷上浮10%的情况下，房贷利率会提高到5%+0.59%=5.59%，按照贷款200万，期限30年来计算，月供11468.97元，转换成LPR后，每个月还款额增加了250.84元；
LPR若下降至4.6%，则执行利率为4.6%+0.59%=5.19%，月供10251.89元，转换后每月还款额减少了965.24元。
另外，如果贷款发放日还没有过，比如是5月17日，那么可以选择5月17日是重定价日，那接下来一年（2020年5月17日-2021年5月17日）的利率都是4月20日的LPR4.65%加上点差0.59%=5.24%。
此时，每月还款11031.69元，相比于选择固定利率，每月也可以少还款186.44元。
通过这些计算，可以看到在降息的环境下，选择LPR利率能省下不少钱。具体来说，只要LPR低于4.8%，选择浮动利率会比选择固定利率更好。
2）降息周期的判断
看看我国的贷款利率，每个周期的最低点都是在下降，利率中枢是在下降的，这也和国际利率的下行趋势一致。
另外，19年8月发布5年期LPR以来，这个利率也一直在4.85%以下，并且一直在降低，4月的LPR降到了4.65%。
背后的原因就在于我国经济增长和城镇化水平的减缓，这会导致各行业的利润率下降，如果贷款利率还很高，那么中小公司和个人就不愿意借钱了。
3）通胀
也有人提出了反对的意见，认为说如果通货膨胀到物价飙涨的话，会使得LPR增加。
这个逻辑还是比价清晰的，因为当通货膨胀很高的时候，把钱存在银行会贬值，为了吸引存款，银行会提高存款利率，由于银行的利润来源主要在于存贷的利息差，存款利率高了，为了获利，那么也会提高贷款利率。
但是，对比我国贷款利率和通胀水平走势，从历史概率来看，通货膨胀下，贷款利率不变甚至是降低的情况也不少（图中阴影部分）。
退一步，尽管未来通胀导致了贷款利率上升，但至少最近几年，选择LPR还是比较划算的，可以享受一段时间的低利率，如果未来通胀很高，浮动利率不划算，还可以选择提前还款（但不一定有钱还……这也是个问题）。
总的来说，从两种贷款方式的对比、降息周期还有通胀来看，选择LPR浮动利率还是比较划算的。
有些领导在朋友圈发出一些能干就干？
这种是典型的“靠权吃权”、“恐吓式管理”，不要说有什么真本事，就连稍为深刻的思维能力都不具备。至于“值不值得待”，那要具体情况具体分析。
..越没本事的，越爱靠吓人活着。在单位里，没权的对有权的忍气吞声，终归只为“生存”二字。这个事，地球人都知道。也因此，一些所谓的管理者，就以饭碗作为威胁，试图“吓住这些人”。不接受恐吓的，要么奋起反抗了，要么主动跑路了。.接受恐吓的，就一声不吭忍下来了。但心里的火，却是怎么忍，都浇不灭。也因此，就少不了一些“缺少职业道德”的操作。但这不能全怪不讲道德的人。他们只是“被迫”不讲道德、“不得不”不讲道德，而已。.话题扯得有点远了，还是说恐吓式管理吧。很明显，相比不接受恐吓的，接受恐吓的比例要更高一些。现实生活总是残酷的，而挑战生活的勇气，也不是很容易就鼓得起的。人们更厌恶不确定、更厌恶风险。在风险和忍辱之间，大多数人选择忍耐。这，也就让“恐吓式管理”有了市场，并无限地简单起来。.虽然明显很粗暴，虽然明显很不讲文明、很反智，但很有用不是吗？对一些不具管理能力、想不出更好办法的管理者来说，有用就好，不用动脑就好。没有比“不动脑”，更让没办法动脑的人愉快的事了。..员工不讲道德，根源大多在管理者身上。（问题描述中列举了几类领导看不惯的人，见第一张图）责任心差、自我感觉太好、传递负能量、自私自利.....这是“公司不想留”的几种人。但这种人为什么会变成这种人，值得管理者深思。相信这种人不是进单位就变成这样。他们必定曾经勤奋过、努力过、好好表现过。但今天变成这样，是为什么呢？难道不是因为变态的制度、不合理的分配，以及管理层的无数不顾基层利益的操作？这是明面上的秘密，凡是上过班的都明白。.所以，管理层也别揣着明白装糊涂，搞得自己多清、多正、多像沙土里的金子一样。在发“不留几种人”朋友圈敲打员工的时候，不如先自思一下，看看自己到底做了什么，理理自己是否称职。然后再说“留谁，不留谁”的话。别总站在上帝的视角说话办事，怕是还没那个道行。..值不值得待，要具体情况具体分析。单位，向来是铁打的营盘流水的兵。而其中“流”得最快的，向来是管理岗位——那些有权随意发朋友圈敲打员工的人。一般来说，这种人长不了。所以，不妨等待，等他消失的那日，等着看他笑话的那日。.当然，也有“越操蛋的越稳定”的情况。这也没办法，单位就是这么神奇的地方。而且自己的时间更宝贵，随意耗费不得。所以......若实力不允许，那建议继续。换工作不是说干就能干的。那需要时间、需要运气，更需要实力。若当下的实力不允许，若当下的能力还是一穷二白，那换工作，大多也只能换个差不多的单位。在差不多的单位，再遇到差不多的“朋友圈管理者”。得不偿失，没有意义。不如静下心来，潜心发展能力。.若实力足够，那可走可不走。还是那个道理，换工作这种费时费力费运气的事，不宜太过冲动。总得讲些性价比，而不是弄个差不多、甚至更差的单位，随便就闭着眼跳了。那太浪费时间，且没有意义。道理如前文所述，“差不多的单位，领导的素质也差不了多少”。不如骑驴找马。.至于他爱说啥，就让他说啥吧。只当看小丑剧，生活中加个乐子。.总之，要不要走，以自己的需要、目标、现状而定，而不是单位值不值得。没有几个单位，值得你白白耗费自己的时间，或者做出不利于自己的决定。..总之，领导在朋友圈胡言乱语，发一些恐吓之语，其实一点都不罕见。总有一些领导，配不上他的位置。所以，完全不必在意，看笑话就好。同时，冷静分析当下的现状，冷静寻找更好的下家，就好。对这样的人，没必要费更多的神。.别在职场强调道德，那不科学别在权力失控的单位谋求“工作能力方面的发展”，那不科学
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