最近老有人问我，手头有点闲钱，是拿去理财还是提前还房贷划算？这个问题真没有一个标准答案，得看你自己的情况，还有你那房贷是个啥样的。
我当初怎么算这笔账的
我记得我那会儿刚买了房，每个月房贷压得喘不过气。手里攒了点钱，第一个念头就是赶紧还进去，少付点利息是点。当时我就拿笔算了这笔账，特别简单粗暴。
- 看利率： 我的房贷利率是基准利率上浮的，大概5点几的样子，那时候算高的。
- 看剩余年限： 我贷款了30年，才还了不到5年。这意味着我前面几年还的钱，大部分都是利息，本金没怎么动。
- 看手上钱的收益： 那会儿的理财产品收益也就3%到4%，再高风险就大了，我一个保守的人不敢乱投。
这么一对比，我就发现，提前还款等于锁定了一个无风险的收益率，就是我的房贷利率。 5点几的无风险收益，比市面上那些理财产品强太多了。当时我就决定，把手头的十万块钱，直接砸进去提前还款。
提前还款的两大误区和我的实践
很多人提起提前还款，就觉得“不划算，损失了流动性”。这个说法对，但得分情况。
误区一：所有人都应该提前还款
我有一个朋友，他房贷利率低得吓人，当年是公积金贷款，才3.25%。他手里有钱，我就劝他别还，找个能稳定跑赢3.25%的投资渠道。他投了点稳健基金，回报率比房贷利率高不少。对于他这种低利率的，提前还款就是傻子行为，资金的利用效率太低了。
我的建议是： 如果你的房贷利率高于5%，或者你找不到任何一个能稳定、低风险、长期跑赢房贷利率的投资渠道，那就果断还款。提前还款不是投资，它是一种风险管理。
误区二：只知道缩短年限，不知道减月供
我去银行办提前还款手续时，工作人员问我要缩短年限还是减少月供。大部分人想当然地选了缩短年限，觉得这样能少付利息。
我当时选择了减少月供，保持原有年限。为什么？
我的目的是降低每月的还贷压力，让手头更宽松。虽然总利息可能比缩短年限多一点点，但是我的“生存空间”大了。以后手头再有钱了，我可以再提前还；要是遇到急用钱的情况，我每个月的压力也小，不至于崩盘。
减少月供，保留年限，这才是最灵活的策略。 它给了你二次选择的权利和更多的喘息机会。
关键时间节点：还款期过半就别折腾了
还有一点超级重要，那就是看你还到第几年了。
如果你已经还了十几年甚至二十年了（比如我那30年贷款的朋友，现在还剩七八年了），那么你前期的利息已经付得差不多了。现在你每月还的钱，大部分都是本金了。
我之前有个同事，他贷款了20年，还了15年才想起要提前还款。他去银行一问，傻眼了。他算了一下，现在提前还进去十万块，省下的利息可能都抵不上他提前还款时银行收的违约金和手续费。就算不收违约金，这剩下的几年利息已经很少了，提前还的收益率已经很低了。
我的经验是： 房贷最好在前三分之一的时间里提前还清。如果你已经还款过半，尤其进入还款的后三分之一，效益已经不大了，把钱留着做别的规划更靠谱。
最终落地的省钱建议
总结一下我实践下来最省钱的建议：
查看合同和规定： 看看你的贷款合同有没有关于提前还款的违约金和最低还款额度的要求。有些银行规定一年内只能还一次，或者要提前一个月申请。别稀里糊涂地去，被收了不必要的费用。
确定利率高低： 利率高于5%的，大胆还；低于4%的，先考虑其他投资，除非你极度厌恶负债。
选择“减月供”策略： 除非你对自己的未来收入非常有信心，否则一律选择减少月供，给自己留下更多现金流。
资金不能是救命钱： 提前还款的钱必须是你的闲钱，要确保手头留够覆盖半年以上生活开支的备用金。
提前还款不是为了让你发财，而是让你睡得更踏实，降低人生风险。这是我这么多年对这事最实在的看法。
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