我研究中海分红这事儿，真是费了好大的劲
我这个人，对钱的事情总是比较敏感，尤其是分红。中海地产这几年分红确实猛，看着都眼馋。所以我就琢磨，他们到底是怎么做到的？是不是有什么套路？
我就是傻乎乎地去翻年报。那年报，密密麻麻的数字和文字，看得我头都大了。我知道，想搞清楚他们的高分红，肯定不能只看表面的那个分红率，得挖深点。我就把他们的财务数据拉出来，跟其他几家大的房企做了个对比，比如万科、保利那些。
从土地储备和开发效率上找答案
我第一个盯上的就是土地储备。房企嘛地是根本。我发现中海在拿地上特别“抠门”，不是说他们不拿，而是他们拿地很精准，不像有些公司，为了冲规模，什么地都敢拿，导致后面一堆烂摊子。中海好像特别喜欢在那些核心城市的核心地段下手，地价贵点没事，但确保卖得出去，而且利润高。
- 他们拿地的成本相对来说，控制得比较这直接就奠定了高利润的基础。
- 拿地之后，他们的开发效率也特别高。我看了他们项目的开发周期，通常比同行要快那么一截。资金周转快，这不就增加了可分配的利润吗？钱早点回来，就能早点分。
现金流和负债管理才是重头戏
光有利润还不行，分红得靠真金白银的现金。我就开始琢磨他们的现金流管理。中海在这方面简直是教科书级别的。他们负债率一直控制得非常低，稳得一匹。这在房地产这个高杠杆行业里，简直是个异类。
我记得有一次看财报，发现他们手头上的现金跟短期负债的比例，简直让人惊叹。手上有足够的钱，根本不慌。你想，手里资金充裕，不用整天担心还债，那多余的钱自然就可以拿来分了。
我还专门去查了他们融资的成本，也发现他们借钱的成本比同行低不少。低成本融资，高效率开发，高利润回款，这不就是个良性循环吗？
“中海系”的内部控制和股权结构
再往深了挖，就得看他们的内部控制和股权结构了。中海是央企背景，管理层做事风格就是稳健，不搞那些花里胡哨的东西，重点就是利润和回报。他们的管理效率非常高，费用控制得死死的。
而且他们的分红政策是很明确的。我注意到他们有个不成文的规矩，就是利润的很大一部分都要拿出来分掉。这可能是因为央企股东对现金回报有更高的要求。这种内部的“决心”，也是支撑高分红的一个重要原因。
我中海的高分红，不是靠某一个花招，而是一整套“组合拳”。从拿地开始就注意成本和地段，开发过程快刀斩乱麻，资金回笼及时，最关键的是，负债控制得极其优秀，兜里有钱不慌。这种“又稳又准”的打法，其他房企还真不好学。你学它拿地，学不了它的低融资成本；你学它低负债，又可能达不到它的高周转率。中海能分这么多，确实是有它的硬道理。
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