盯着房地产板块看了这么多年，我发现很多新手一上来就想抄底那些跌得亲妈都不认识的小房企，觉得便宜、弹性大。这纯粹是给自己找不痛快。我这几年折腾来折腾去，发现真想在地产股里刨出点利息来，还是得盯着那几个领头的大家伙。这事儿不复杂，我把我平时实操的那一套法子给你摊开说。我绝对不看那些负债率高到离谱的公司，哪怕它名气再大、楼盘再多也没用。我第一步就是去翻财报，先把那些踩了“红线”的公司全给剔除掉。要是哪家公司的现金流断断续续，发工资都费劲，这种股票送我都不要。
看地皮的成色比看广告有用
我选股的时候，有个雷打不动的习惯，就是先看这公司的地都在哪儿。我之前吃过亏，买过一家在三四线城市囤了一堆地的公司，结果房子盖好了卖不出去，资金链差点憋死。从那以后，我只选那些在一线城市和强二线城市有存货的龙头。我经常打开地图，瞅瞅他们最近拿的地是在地铁口还是在荒郊野岭。如果一个房企手里握着的都是核心城市的好地段，那它的抗风险能力就比别人强出一大截。这种选股逻辑很粗暴，但非常有效果。你得想明白，地段才是房地产的命根子，地段不龙头也会变“烂头”。
观察融资成本这个“救命钱”
买房地产龙头，买的是它的“借钱能力”。我每次都会仔细对比几家大公司的借款利率。有的公司借钱利息才3%左右，有的却要8%甚至10%。你想想，利息差这么多，一年下来省出的利润就是天文数字。我专挑那种能拿到便宜钱的公司，这说明银行和机构信任它。我之前跟过一个朋友的操作，他看中了一家虽然规模不是最大，但融资成本极低的地方国资背景房企，我也跟着拿了一阵子，中间经历了几波小风浪，它的股价反而最稳。这种公司在行情不好的时候能熬死同行，行情一转它就是领头羊。
我的选股记录里还有个细节，就是看物业和多元化经营。现在的房企如果不搞物业、不搞商业运营，光靠卖房子，那是走不远的。我喜欢找那种物业口碑好、每年能贡献稳定现金流的公司。我记得有一回，一个地产老兵跟我吹牛说，买房企就是买它未来的“收租”能力。我听进去了，后来专门挑了几家物业服务费收缴率高、商业地产出租率稳的公司。这些业务就像公司的“血包”，在卖房不景气的时候，能给股价兜底。这就是我实战总结出来的，别光看它卖了多少房子，得看它不卖房子的时候能不能活下去。
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我的三个实操选股硬指标：
- 现金流必须是正的：这年头活下去比什么都强，账上没钱的一律跳过。
- 专注一二线城市：土地的成色决定了未来利润的厚度，别碰那些偏远地区的项目。
- 管理层要稳：经常换高管的公司，内部肯定有一堆烂账，这种雷我绝对不踩。
去年下半年，我把这套逻辑拿出来又复盘了一遍，清掉了一些转型不顺的老牌房企，只留了两家不仅能拿地，还能把物业做成名片的龙头。虽然过程挺折腾，中间也经历过浮亏几十个点的时候，但我心里一点不慌。因为我知道，只要这些房子的地段还在，只要它借钱的利息还是全行业最低，这种龙头股票就亏不到骨子里。现在回过头看，那些之前嫌弃我选股太“稳”、太慢的人，现在大多都在为了那些暴雷的小盘股拍大腿。炒股这事儿，有时候笨一点、慢一点，反而能活得久一点。
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