reits基金发行最新消息，2023年发行时间？
发行时间：2023-01-05~2023-01-06，9:30-11:30,13:00-15:00（根据前几批REITs的申购情况来看，都是第一天就已经售罄，第二天就买不到了）
发行价格：3.514元/份
最低认购金额：1000元
新发行REITs认购指南点击参考：新发行REITs认购指南
reits基金的发行期多久？
reits基金在封闭期限结束之后，就会上市交易，上市之后，投资者可以在二级市场上买卖它。不同的公司所发行的基金其封闭期限有所不同，比如，博时招商蛇口产业园封闭式基础设施（），其封闭期为600个月，富国首创水务封闭式基础设施（），其封闭期为316月，浙商沪杭甬杭徽（），其封闭期为240个月。
因此，投资者在购买reits基金时，应结合其资金的流动性，选择一款与其相匹配的reits基金。
私募reits发行流程？
一、准备阶段
1、内部决策
发起机构对设立私募REITs的必要性、可行性和基本方案进行内部讨论，并报公司管理层进行决策，通过后正式实施。
2、中介机构选择
私募REITs选择中介机构重点考虑两个方面：
（1）专业性和重视程度
私募REITs比传统的债券而言要复杂的多，中介机构的专业性与配合度实施首要考虑的因素，需要中介机构及其执行团队有较为丰富的私募REITs运作经验，另外需要考察中介机构的重视程度，可以从项目团队经验、人员配置进行判断。
（2）收费水平
中介机构的收费水平会影响融资项目的综合融资成本，在收费水平方面可遵循市场化收费规则，过高或过低的中介机构收费水平都不利于项目开展，中介结构收费水平可综合市场平均收费水平、项目难易程度、融资规模与期限等因素进行考量。
3、基本融资要素确定
确定中介机构后，发起机构需要与管理人、律所、信用评级机构等中介机构就基本融资要素进行深入讨论对内部决策阶段的基本方案进行细化和完善，确定交易结构、产品方案等基本融资要素，为执行阶段奠定基础。
二、执行阶段
1、中介机构尽职调查
私募REITs的尽职调查主要依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》。
在前期尽职调查阶段，需要对以下方面进行重点关注：
（1）物业的土地证、房产证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收文件及竣工验收文件；
（2）物业筹建时的全部文件，包括但不限于国土、房管、建设、规划、消防和环保等文件；
（3）物业持有人和增信机构最近3年纪最近1期审计报告或财务报告；
（4）物业持有人除了该物业，是否还持有其他物业？
（5）物业运营以来所有评估公司出具的物业评估报告；
（6）物业是否被抵押？解抵押是否有限制？
（7）物业的基本情况介绍；
（8）物业周边地价；周边是否有有已开业或计划建设的其他物业？
（9）租约详细情况。
2、交易文件起草和讨论
私募REITs主要涉及以下交易文件：
（1）标准条款；
（2）认购协议、风险揭示书；
（3）资产支持专项计划托管协议、私募投资基金托管协议；
（4）私募投资基金合同或信托合同；
（5）项目公司资金监管协议；
2021年国内发行的reits有哪些？
首批9只REITs赚钱效应颇佳，也带动了第二批产品的火热行情。
截止2021年11月26日，9只产品中收益较高的REITs有首创水务 REIT 和中航首钢生物质 REIT，涨幅分别为27.68%、27.22%，其次是盐田港物流REIT和普洛斯物流 REIT，涨幅分别为23%、21.57%，而广河高速REIT仍在发行价之下，跌幅为0.35%。从底层资产类型来看，公用环保 REITs目前 涨幅最高，其次仓储物流和产业园区，高速公路REITs表现相对一般。
房地产基金REITs到底是赚还是坑？
投资人有赚的地方也有被坑的地方。
“赚“的地方
1，我认为这是把“刚性兑付”的项目债，城投债转变成了“净值型”的公募基金，这种改变符合国家去杠杆的总体原则。对于投资人来说流动性更好了，Reit上市交易以后投资人可以根据市场情况，单个基金情况，家庭资产配置情况选择持有或者赎回。
2，对于机构投资者也是”赚“了，机构投资人手里的资金配置的时间线和预期收益回报和散户投资人不同，基金配置分成不同的比例，投放在货币市场、股票市场、债券市场等，Reits的风险介于股票和债券之间，流动性也是，同样收益性也是，不仅给了机构投资人所管理资金多了一个选择，每年的分红也会增加基金的现金流。
3，对于原始基金收益人也是”赚“了，原始基金受益人我理解为基金募集人，比如从公开”招股说明书“可以看到，”张江REIT“此次募集资金14.7亿，其中10亿用来偿还原先的债务，4亿投放到新的园区建设中，原先的债务综合成本在10-16%左右，这是每年原始基金受益人需要支付的利息成本，现在从可供分配收益金额来测算投资人的分红基本在4.4-5%之间，加上募集成本，辅助费用连原来的一半债务成本都不到，从而原始基金受益人在REIT发行中”赚“的多多。
4，对于基金管理人也是“赚”了，国家主导，力推的第一批发行的只有9只，9个基金管理人通过这次Reit发行不但掌握了整个发行流程，还需要对于基金进行管理，作为未来会发展迅速的REIT，这种学习经验和管理经验可以帮助基金管理人获得成为更多项目管理人的优势，整个招股说明书将近900页，资料提供非常完整，尽职调查也是全方位的，通过这次集中发行，这批基金管理人在市场迅速成长。
“坑”的地方
我认为对于散户投资人是“坑”的，举例“张江REIT”，2019年的营业收入6000万+，营业成本大于营业收入，2020年和2021年的营业收入预测为8000万也小于营业成本。且投资到基金的钱，其中10亿去还了旧债，4亿投了新的项目，每年预期固定可以拿到的分红在4.4%左右，这个预期固定收益比项目债和城投债都要低，散户是牺牲投资回报，且由于对于园区或者项目运作情况信息了解滞后，其中伴随的风险无法提前通过变现了结投资，未来基金净值可能先开始波动，散户投资人（相对于机构投资人后得知市场信息）才知道相关的基金信息，始终处于弱势地位，不过其他公募基金也都是这种情况。只是由于市场炒的比较火热，很多散户投资人认购都是因为“羊群效应”，券商的客户经理说什么就是什么，可能很多投资人都以为大部分的资金都是被用做去投新的项目了，但实际上9只基金也有优劣之分，这点很难完全辨别，所以信息的极度不对称，我认为对散户投资人是最大的“坑”，就是你根本不知道你买了什么。
综上，从国家经济发展、国家基建发展、金融业态发展向前推动的大背景下房地产基金我看来“赚”多过于“坑”。
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