大家好，我是你们的老朋友,一个在这个充满变数的金融市场中摸爬滚打多年的财经观察员。
我想和大家聊聊一家非常有意思，也曾经让无数投资者心情过山车的房企——新城控股。
提到新城控股，可能很多人的第一反应还停留在几年前的那个“黑天鹅”事件上，是的，那是一次对企业根基的剧烈动摇，但作为金融写作者，我更习惯于把目光放长远，去看看风暴过后，这艘船究竟是在慢慢沉没，还是在艰难地修补帆缆,试图寻找新的港湾。
在这个房地产行业仿佛被按下了“慢放键”，甚至“倒退键”的时代，新城控股的生存样本，其实非常值得我们去解剖，它不像万科那样喊出“活下去”时显得那么从容，也不像恒大那样在危机中显得那么惊天动地，新城，更像是一个在夹缝中努力维持体面，试图用“商业”这根拐杖，撑起“住宅”这条伤腿的沉默行者。
今天这篇文章，我想抛开那些枯燥的财务报表（虽然我们也会看数据），用更生活化的视角，带大家去理解新城控股现在的处境,以及它未来的可能性。
吾悦广场：三四线城市的“消费孤岛”
要读懂新城，必须先读懂它的王牌——“吾悦广场”。
如果你去过国内的三四线城市，甚至是某些强二线城市的郊区，你可能会发现一个现象：当地的中心商圈可能有些老旧，或者业态混杂，但只要有一个崭新的、装修豪华的大型购物中心拔地而起,那大概率就是吾悦广场。
我有一次去江苏的一个县级市出差，周末的晚上，朋友约我在当地的吾悦广场吃饭，说实话，我当时是有些惊讶的，那个城市的人口流入并不算多，但是走进吾悦广场，里面却是人声鼎沸，负一楼的奶茶店排着长队，楼上的电影院座无虚席，中庭的舞台还在举办一场小型的少儿才艺表演,围观的家长里三层外三层。
那一刻，我切身感受到了新城控股“住宅+商业”双轮驱动的战略逻辑在实体层面的呈现。
新城的模式，以商养地，以地推商”，他们在拿地时，往往承诺会在那里建设一个大型购物中心，对于地方政府而言，购物中心能带来税收、就业和城市面貌的提升，所以新城往往能以比较低的价格拿到住宅用地，这部分住宅销售赚来的钱,再去反哺购物中心的建设和运营。
这曾经是新城最引以为傲的护城河。
我的个人观点是： 在过去十年城镇化狂飙突进的时代，这个模式简直是天才，因为它切中了中国家庭最核心的两个需求：买房（居住）和消费（体验），在三四线城市，一个吾悦广场往往能成为该区域的绝对地标，甚至形成“消费孤岛”效应——方圆十公里的人,周末只能来这里消费。
这种模式在如今的经济环境下，也面临着巨大的挑战，三四线城市的消费力真的能支撑起这么多高端商场吗？当人口流出成为常态，当年轻人的钱包因为房贷和工作不稳而缩水，吾悦广场里的那些大牌奶茶、快时尚服装,还能像以前那样日进斗金吗？
2019年的阴影：断臂求生后的阵痛
我们不能回避2019年，那是新城控股历史上最黑暗的一年，创始人王振华的事件，不仅让公司股价在几天内腰斩,更让这家企业的品牌形象跌入谷底。
那时候，市场上充斥着“新城要完了”的声音，供应商催款，投资者抛售,项目停工的传闻四起。
故事并没有按照剧本那样走向破产清算，王振华的儿子王晓松临危受命，说实话，作为一个观察者，我对王晓松的表现是持保留态度但同时也感到一丝敬佩的，保留态度是因为“富二代”接班往往伴随着不确定性；敬佩是因为，在那样一个内忧外患的局面下，他确实做了一件极其痛苦但正确的事：断臂求生。
为了回笼资金，新城在那段时间里开启了疯狂甩卖模式，只要是能卖的项目，哪怕是赚钱的项目，只要能换来现金流,就卖。
我记得很清楚，当时新城把旗下几十个项目的股权打包卖给了各种同行，包括万科、融创等，这就像是一个人在失血过多的时候,不得不砍掉自己的一些肌肉来保命。
我的看法是： 这一举动虽然让新城失去了未来的部分利润增长点，甚至牺牲了规模排名（新城曾经冲进过行业前十），但它让新城活了下来，在那个高杠杆的时代，现金流就是企业的血液，王晓松的这种决绝，虽然是被逼无奈,但也展现了管理层在危机时刻的生存本能。
现在的新城，规模虽然不如以前膨胀，但身体里的毒素（高杠杆风险）被排出了一部分，这也是为什么在后来恒大、碧桂园等巨头相继暴雷时，新城虽然也艰难,但至少还没倒下的核心原因。
住宅业务的挣扎：保交楼背后的信任危机
虽然吾悦广场是面子，但住宅业务依然是新城的里子,是它现金流的主要来源。
让我们把视角切换到一个普通的购房者身上。
我的表弟小李，两年前在省会城市的新城楼盘买了一套婚房，那时候，销售顾问吹得天花乱坠：紧邻吾悦广场，升值潜力无限，小李心动了,掏空了六个钱包付了首付。
结果呢？过去这两年，小李过得提心吊胆，每次看到新闻说某某房企烂尾，他就要去自己的工地门口转一圈，虽然房子最终是交付了，但过程充满了曲折，原本承诺的年底交房，拖到了第二年年中；原本说好的精装修，细节处充满了廉价感；小区的绿化明显缩水,和沙盘模型简直是两个世界。
小李跟我说：“哥，以后再也不买期房了，太折磨人了。”
这就是新城控股目前面临的最大困境：信任透支。
在行业上行期，这些问题都可以被房价的上涨所掩盖，大家觉得“虽然质量差点，但房子涨了50%，赚了”，但现在，房价不涨反跌,购房者就开始拿着放大镜挑刺。
从数据上看，新城的合同销售额这几年的下滑是非常明显的，这不仅仅是市场大环境的问题，更是新城在三四线城市布局过深的后遗症，当一二线城市还在进行“抢人大战”维持楼市热度时,三四线城市的楼市几乎处于冰封状态。
新城手里握着大量的三四线土储，这些资产在账面上可能还有价值，但在实际变现中，流动性极差，这就好比你手里有一堆古董，估值很高，但当你急需用钱时,却发现根本卖不出去。
我认为： 新城目前的住宅业务已经从“进攻模式”彻底转为了“防守模式”，他们现在的首要任务不是卖多少房，而是怎么把已经卖出去的房子盖好，把债还上，这种收缩，对于一家曾经野心勃勃的千亿房企来说，无疑是一种巨大的挫败感,但却是活下去的唯一路径。
财务报表里的“危”与“机”
作为一名财经写作者，我们终究要回到数据上来,但我会尽量说得通俗点。
看新城的财报，你会发现一个很矛盾的现象：它的净利率在下滑，甚至有些年份在亏损边缘挣扎；它的经营性现金流在某些季度居然还能转正。
这说明了什么？
这说明新城在极力“挤”出钱来，通过减少拿地（甚至不拿地）、加快销售回款、缩减开支，强行把现金流做正,这是一种非常战术性的操作。
债务压力依然像悬在头顶的达摩克利斯之剑。
虽然新城没有公开违约，但它在资本市场的融资渠道基本是冻结的，借新还旧的路走不通了，只能靠自有资金去还债,这就导致它的手头非常紧。
这就好比一个家庭，原本是靠借信用卡度日，现在银行不批卡了，只能靠每个月死工资去还之前的欠款,你可以想象那种压力。
这里面有一个被很多人忽视的亮点，那就是新城的“吾悦广场”经营性收入。
也就是租金。
随着吾悦广场开业数量的增加，新城每年能收到的租金也在稳步增长，这部分钱虽然不如卖房子来得快、来得猛，但它胜在稳定、可持续，这部分收入是有可能通过发行REITs（不动产投资信托基金）等金融工具变现的。
我的观点是： 租金收入是新城的“救命稻草”，也是它未来转型的唯一希望，如果新城能把这部分收入做大，做到能覆盖利息支出甚至部分本金，那么它就有可能从一家“高周转的开发商”转型为一家“商业不动产运营商”，这就像是从卖鱼的变成了开渔场的，虽然没那么暴利,但胜在细水长流。
未来展望：能否成为下一个万达？
我们来聊聊未来。
很多人喜欢把新城和万达做对比，毕竟，万达也是“商业+住宅”起家，而且万达已经成功转型为轻资产运营商,王健林也再次回到了首富的位置。
新城能成为万达吗？
这很难。
万达的广场大多集中在一二线城市的核心地段，资产质量本身就比新城的吾悦广场（大量在三四线）要高，在经济下行周期,核心资产的抗跌性远强于边缘资产。
万达的轻资产转型起步很早，而且王健林的决断力极强，新城虽然也在尝试轻资产，也就是帮别人建广场、管广场，不自己出钱拿地，但这块业务的竞争现在也非常激烈，华润、龙湖、万科都在抢这块市场。
但我并不是完全看衰新城。
我认为，新城的未来取决于它能不能在“痛苦”中完成蜕变。
这个痛苦包括：
- 忍受规模缩水的痛苦： 承认自己不再是头部房企，不再追求排名,只求健康。
- 处置资产的痛苦： 可能需要继续出售一些优质的吾悦广场股权来换取生存空间,这就像割自己的肉。
- 深耕运营的痛苦： 从赚快钱转向赚慢钱,这对团队的能力要求是完全不同的。
在夹缝中寻找微光
写到这里，我想起前段时间路过的一个正在施工的新城项目，塔吊在夕阳下缓慢地转动,工人们在脚手架上忙碌。
这或许就是新城控股的缩影：虽然不再辉煌，虽然背负着沉重的债务和历史的包袱，但依然在运转,依然在尝试交付每一份承诺。
对于投资者来说，新城控股现在的股票更像是一张“高风险彩票”，如果它能熬过这个寒冬，利用商业地产的优势成功软着陆，那么回报将是惊人的；但如果三四线消费崩塌，或者债务链断裂,风险也是毁灭性的。
对于普通人来说，如果你所在的城市有新城的楼盘，我的建议是：如果是现房，且价格合适，商业配套成熟，可以考虑；如果是期房，尤其是位于非核心地段的期房,那你需要多打几个问号。
在这个时代，选择比努力重要，而对于企业来说，活下去,比什么都重要。
新城控股，这个曾经站在风口上的猪，现在正试图在泥泞中长出翅膀，这注定是一场艰难的飞行，我们作为旁观者，能做的，就是保持理性，给予关注，并从它的故事中,读懂这个时代的变迁。
这就是我对新城控股的一些粗浅看法，希望能给大家带来一些启发，在这个充满不确定性的财经世界里，愿我们都能保持清醒,守住自己的财富。
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